ภาพรวมของ CPNREIT
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (“CPNREIT”)
เกิดจากการแปลงสภาพจากกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (“CPNRF”) เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2560
โดย CPNREIT รับโอนทรัพย์สินมาจาก CPNRF ประกอบด้วย ศูนย์การค้า 4 โครงการ ได้แก่ เซ็นทรัล พระราม 2 เซ็นทรัล พระราม 3 เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า และเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต และอาคารสำนักงาน 2 แห่ง คือ เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์เอ และทาวเวอร์บี พร้อมทั้งลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ได้แก่ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พัทยา และโรงแรมฮิลตัน พัทยา มูลค่ารวม 11,908 ล้านบาท โดยใช้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินทั้งจำนวน และหน่วยทรัสต์ CPNREIT ได้เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นครั้งแรกเมื่อวันที่ 14 ธันวาคม 2560 เป็นต้นมา
เดือนกุมภาพันธ์ 2564 CPNREIT ได้นำเงินที่ได้จากการเพิ่มทุน จำนวน 6,578 ล้านบาท โดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมจำนวน 355,557,300 หน่วย ที่ราคาเสนอขาย 18.50 บาทต่อหน่วย ไปลงทุนในเซ็นทรัล มารีนา และเซ็นทรัล ลำปาง สำเร็จเรียบร้อย
เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2567 CPNREIT ประสบความสำเร็จในการเพิ่มทุนและต่อสัญญาโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ต่อไปอีก 15 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 – วันที่ 31 ธันวาคม 2582 เรียบร้อยแล้ว โดย CPNREIT ได้ออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนทั้งหมด 1,053 ล้านหน่วย ที่ราคาเสนอขายสุดท้าย 10.20 บาท ให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมและประชาชนทั่วไป
CPNREIT
- บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (“เซ็นทรัลพัฒนา”)
- บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) (“GLAND”)
- บริษัท สเตอร์ลิง อีควิตี้ จำกัด (“สเตอร์ลิง”)
ผู้บริหารโรงแรม และผู้เช่าช่วง
ทรัสตี
อายุกองทรัสต์
ลักษณะกองทรัสต์
ทุนที่ชำระแล้ว
เหตุการณ์สำคัญ
การเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการที่สำคัญ
กองทรัสต์ CPNREIT ได้รับการบริหารโดยผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญมายาวนาน
กลยุทธ์การลงทุน
วัตถุประสงค์และนโยบายการลงทุน
CPNREIT มุ่งเน้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งสิทธิการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้า รวมทั้งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่มีความเกี่ยวข้องหรือส่งเสริมประโยชน์กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้า อาทิ ทรัพย์สินเพื่อการพาณิชย์ อาคารสำนักงาน โรงแรม และเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ เป็นต้น เพื่อเป็นทรัพย์สินหลัก
CPNREIT มีวัตถุประสงค์ที่จะลงทุนในทรัพย์สินหลัก โดยการซื้อ และ/หรือเช่า และ/หรือเช่าช่วง และ/หรือรับโอนสิทธิการเช่า และ/หรือสิทธิการเช่าช่วงทรัพย์สินหลัก โดยจะนำทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดหาประโยชน์ในรูปของรายได้ค่าเช่าและบริการ หรือรายได้อื่นใดในทำนองเดียวกัน
ตลอดจนทำการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงพัฒนาศักยภาพ พัฒนา และ/หรือจำหน่ายทรัพย์สินต่าง ๆ เพื่อมุ่งก่อให้เกิดรายได้และผลตอบแทนแก่กองทรัสต์ เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างต่อเนื่องในระยะยาว อีกทั้ง CPNREIT มีจุดมุ่งหมายที่จะลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมเพื่อการเติบโตอย่างต่อเนื่องของฐานรายได้ของกองทรัสต์ รวมถึงการลงทุนในทรัพย์สินอื่น และ/หรือหลักทรัพย์อื่น และ/หรือการหาดอกผลอื่นโดยวิธีอื่นใดตามที่กฎหมายหลักทรัพย์ และ/หรือกฎหมายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกำหนด
กลยุทธ์เพื่อการเติบโต
ผู้จัดการกองทรัสต์ทำงานร่วมกับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดเพื่อสร้างการเติบโตแบบ Organic Growth อย่างมีเสถียรภาพได้ดังนี้
- การพัฒนาความสัมพันธ์อันดีกับผู้เช่าเพื่อเพิ่มอัตราการคงอยู่ (retention rate) ของผู้เช่า เป็นการช่วยลดระดับพื้นที่ว่างและลดการหยุดชะงักของรายได้ค่าเช่าและต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการหาผู้เช่าพื้นที่รายใหม่
- การรักษาความสมดุลของโครงสร้างรายได้ค่าเช่าระหว่างค่าเช่าแบบคงที่ที่มีการกำหนดอัตราการเติบโตของค่าเช่าและค่าเช่าตามส่วนแบ่งของยอดขายที่มีการกำหนดค่าเช่าชั้นต่ำ เพื่อรองรับประโยชน์ที่เกิดจากยอดขายของร้านค้าเพิ่มมากขึ้นและป้องกันความเสี่ยงจากยอดขายของร้านค้าที่ลดลง
การบริหารจัดการสินทรัพย์เชิงรุกสามารถเพิ่มรายได้จากสินทรัพย์และมูลค่าของสินทรัพย์ได้ดังนี้
- การปรับสัดส่วนประเภทร้านค้า (Tenant mix) และจัดพื้นที่ให้เหมาะสมเพื่อมอบประสบการณ์การค้าปลีกที่ยอดเยี่ยม
- ความหลากหลายของฐานผู้เช่าเพื่อรองรับความผันผวนของการค้าขายได้อย่างสมดุล และป้องกันการแข่งขันอย่างรุนแรงระหว่างผู้เช่าที่ประกอบธุรกิจประเภทเดียวกัน
- การเพิ่มประสิทธิภาพของพื้นที่ให้เช่าและการใช้พื้นที่ส่วนกลางให้เกิดประโยชน์สูงสุด
- การเพิ่มความสะดวกในการเข้าถึงศูนย์การค้าเพื่อเพิ่มจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการ
- การบำรุงรักษาและปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ
ผู้จัดการกองทรัสต์ทำงานร่วมกับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดเพื่อแสวงหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ เพื่อเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนและมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของ CPNREIT
ผู้จัดการกองทรัสต์จะติดตามและพิจารณาโอกาสในการเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม โดยพิจารณาจากผลตอบแทนจากการลงทุน อัตราการเช่าพื้นที่ คุณภาพของผู้เช่า ทำเลที่ตั้ง ศักยภาพในการสร้างมูลค่า รวมถึงลักษณะที่ดิน อาคารและระบบสาธารณูปโภคของสินทรัพย์ และระบบการดูและและรักษาสิ่งแวดล้อม
CPNREIT มีนโยบายการลงทุนระยะยาว อย่างไรก็ดี ผู้จัดการกองทรัสต์อาจพิจารณาจำหน่ายสินทรัพย์ที่มีข้อจำกัดในการสร้างรายได้และการเติบโต และนำเงินที่ได้มาจากการจำหน่ายสินทรัพย์ดังกล่าวไปลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ที่มีศักยภาพในการเติบโตที่ดีกว่า
ผู้จัดการกองทรัสต์จะพยายามปรับโครงสร้างเงินทุนและต้นทุนเงินทุนของ CPNREIT ให้เหมาะสมที่สุดตามวงเงินกู้ยืมที่กำหนดไว้ และจะผสมผสานการจัดหาเงินทั้งจากเงินกู้ยืมและเงินทุนเพื่อลงทุนและปรับปรุงทรัพย์สิน โดยดําเนินการตามกลยุทธ์ดังต่อไปนี้
- กลยุทธ์การบริหารสภาพคล่อง
- กลยุทธ์โครงสร้างเงินทุนที่เหมาะสมที่สุด
- กลยุทธ์การกระจายหนี้
- กลยุทธ์การบริหารความเสี่ยงเชิงรุก
