สารถึงผู้ถือหน่วยทรัสต์

การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม

ตามมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ ครั้งที่ 1/2566 เมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2566 ได้อนุมัติการต่อสัญญาโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ระยะเวลา 15 ปี และโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 ตามเงื่อนไขเดิม 30 ปี โดยแบ่งชำระค่าเช่าในช่วง 10 ปีแรก รวมมูลค่าไม่เกิน 25,014 ล้านบาท พร้อมทั้งอนุมัติการเพิ่มทุนโดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 1,100 ล้านหน่วย เพื่อเป็นส่วนหนึ่งของเงินลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งนี้ และอีกส่วนหนึ่งมาจากแผนการใช้เงินกู้ยืมไม่เกิน 18,000 ล้านบาท อีกทั้งอนุมัติการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ในช่วงปี 2567–2568 มูลค่าไม่เกิน 1,100 ล้านบาท

การลงทุนในทรัพย์สินทั้งสองโครงการเป็นไปตามกลยุทธ์การลงทุนของกองทรัสต์ ที่มุ่งเน้นการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพ ซึ่งทั้งสองโครงการดังกล่าวถือเป็นทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูง ทั้งในด้านทำเลที่ตั้ง ฐานลูกค้า เป็นทรัพย์สินเดิมที่กองทรัสต์ลงทุนอยู่แล้วและมีผลการดำเนินงานที่ดีมาโดยตลอด ซึ่งภายหลังการเข้าลงทุนทั้งสองโครงการครั้งนี้สำเร็จ จะส่งผลให้ภาพรวมทรัพย์สินที่ CPNREIT ลงทุนมีความสมดุล ทั้งในแง่การครบกำหนดอายุสิทธิการเช่า และการกระจายความเสี่ยงด้านทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินและแหล่งที่มาของรายได้ อันจะสร้างการเติบโตอย่างต่อเนื่องของฐานรายได้อย่างยั่งยืนและมั่นคงในระยะยาว และรักษาระดับผลตอบแทนที่ดีสม่ำเสมอให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์

เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2567 ผู้จัดการกองทรัสต์ได้ดำเนินการต่อสัญญาสิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า เพิ่มอีก 15 ปี รวมมูลค่าทั้งสิ้น 12,161 ล้านบาท โดยกองทรัสต์ประสบความสำเร็จในการระดมทุนจากการเพิ่มทุนจำนวน 10,741 ล้านบาท โดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวน 1,053 ล้านหน่วย รวมกับเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินอีก 2,020 ล้านบาท และในปี 2568 ผู้จัดการกองทรัสต์จะดำเนินการระดมทุนจากการกู้ยืมเงิน และ/หรือ การออกและเสนอขายหุ้นกู้เพื่อชำระค่าสิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 (ช่วงต่ออายุ) สำหรับระยะเวลาเช่า 10 ปีแรก มูลค่า 12,853 ล้านบาท และชำระค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องต่อไป

การปรับปรุงทรัพย์สิน

ในปีที่ผ่านมา มีการพัฒนาปรับปรุงศูนย์การค้าที่ CPNREIT เข้าลงทุน ได้แก่ โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ซึ่งเป็น New Soul of the District หรือศูนย์กลางย่านธนบุรี คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 3 ปี 2568 โดยจะสร้าง Magnet Destinations ใหม่ ๆ ทั้ง Fashion, Food Hub, Family & Edutainment ที่ดีที่สุดในย่าน และโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต จะมีการพลิกโฉม Retail Landscape ยกระดับ Master Planning ใหม่ พร้อมแบรนด์ดังใหม่ ๆ รวมถึงการขยายโซนกาดหลวง หรือ Indoor Local Market และโซน Hug Craft & Northern Village เป็น tourist magnet ควบคู่ไปกับการเติบโตและขยายตัวของเมืองเชียงใหม่และสนามบิน คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 2 ปี 2569

การบริหารจัดการทรัพย์สิน

ผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้ร่วมกันดูแลและพัฒนาศูนย์การค้าอย่างสม่ำเสมอเพื่อเพิ่มรายได้ของศูนย์การค้าและเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ สอดคล้องกับนโยบายกระตุ้นการท่องเที่ยวจากภาครัฐ โดยได้มีการจัดกิจกรรมการตลาดและส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่องและจัดแคมเปญส่งท้ายปีอย่างยิ่งใหญ่ เพื่อเพิ่มจำนวนผู้เข้าใช้บริการและส่งเสริมยอดขายให้กับผู้เช่าและพันธมิตร ผ่านสื่อออนไลน์และออฟไลน์ ประกอบกับมาตรการควบคุมต้นทุน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง เพื่อรักษาความสามารถในการทำกำไรให้ดีขึ้นอีกด้วย

กองทรัสต์ยังคงมีอัตราการเช่าพื้นที่ของศูนย์การค้าสูงขึ้นถึงร้อยละ 95 สำหรับโรงแรมฮิลตัน พัทยา การดำเนินการปรับตัวดีขึ้นอย่างมากจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว โดยอัตราเข้าพักในปี 2567 อยู่ที่ระดับร้อยละ 93 เพิ่มขึ้น จากปีก่อนหน้า ขณะที่ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานยังคงมีการแข่งขันสูงตลอดปี 2567 จากอุปสงค์การใช้พื้นที่ที่หลายองค์กรปรับพฤติกรรมการใช้สอยเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด รวมถึงแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของอุปทานสำนักงานก่อสร้างใหม่ ส่งผลให้อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยที่ระดับร้อยละ 84 ปรับตัวลงเล็กน้อยจากปีก่อนหน้า

ผลการดำเนินงานและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์

ผลการดำเนินงานไม่รวมผลกระทบจากมาตรฐานการรายงานทางการเงินของไทย ฉบับที่ 16 (TFRS 16) ในปี 2567 CPNREIT มีรายได้รวมจำนวน 6,074 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 จากปีก่อนหน้า สะท้อนการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของทรัพย์สินทุกประเภท ทั้งธุรกิจศูนย์การค้าที่มีจำนวนผู้เข้าใช้บริการเพิ่มขึ้น รายได้จากการจัดกิจกรรมในพื้นที่ส่วนกลางและรายได้ค่าเช่าตามส่วนแบ่งยอดขายเพิ่มขึ้น ธุรกิจอาคารสำนักงานมีรายได้เพิ่มขึ้นตามการปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญา แม้อัตราการเช่าพื้นที่ทรงตัว แม้ในภาวะการแข่งขันสูงจากซัพพลายที่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก และธุรกิจโรงแรมมีรายได้เพิ่มขึ้นจากการปรับขึ้นค่าเช่ารายปีตามสัญญา โดยโรงแรมฮิลตัน พัทยา มีอัตราการเข้าพักและอัตราค่าห้องพักเพิ่มสูงขึ้นตามการเติบโตของภาคการท่องเที่ยว ขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า เป็นผลจากดอกเบี้ยจ่ายลดลงตามอภาวะดอกเบี้ยขาลง และจำนวนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ส่งผลให้กองทรัสต์มีกำไรจากการลงทุนสุทธิจำนวน 4,162 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.7 จากปีก่อนหน้า และมีการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานจำนวน 3,812 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 14.6 จากปีก่อนหน้า เนื่องจากมีรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน

จากผลการดำเนินงานดังกล่าว ผู้จัดการกองทรัสต์ได้พิจารณาจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกไตรมาส รวมจำนวนทั้งสิ้น 1.0620 บาทต่อหน่วย แบ่งเป็น การจ่ายประโยชน์ตอบแทนจำนวนรวม 0.7217 บาทต่อหน่วยทรัสต์ และจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในรูปของการลดทุนเป็นเงินรวมจำนวน 0.3403 บาทต่อหน่วย

ณ สิ้นปี 2567 กองทรัสต์มีสินทรัพย์รวมจำนวน 92,101.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.2 จากสิ้นปีก่อนหน้า จากการต่อสัญญาโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า และมีเงินกู้ยืมและหุ้นกู้รวมจำนวน 21,696.2 ล้านบาท ส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยเท่ากับ 11.7901 บาท ลดลงจาก 13.0289 บาทต่อหน่วย ณ สิ้นปี 2567 ทั้งนี้ ในปี 2567 CPNREIT ได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือโดยบริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ที่ระดับ ‘A+’ แนวโน้ม ‘คงที่’ ซึ่งอันดับเครดิตสะท้อนถึงกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากการมีรายได้ผ่านการทำสัญญาและโอกาสในการเติบโตจากแนวโน้มการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของผลการดำเนินงานในภาพรวมของกองทรัสต์ และการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม