30 พฤศจิกายน 2549

ซึ่งใกล้เคียงกับช่วงของประมาณการอัตราเงินปันผลตอบแทนที่คำนวณโดยที่ปรึกษา ทางการเงินอิสระที่อ้างอิงจากจากสมมติฐานและประมาณการของผู้ประเมินทรัพย์สิน อิสระทั้ง 2 ราย ดังนั้น จะเห็นได้ว่าประมาณการอัตราเงินปันผลตอบแทนจากการลงทุนปี 2550 (Dividend Yield) ที่คำนวณได้ดังกล่าวข้างต้นซึ่งอยู่ในช่วงร้อยละ 7.54 -8.07 จะอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงหรือสูงกว่าอัตราเงินปันผลตอบแทนของ CPNRF ในปัจจุบัน และสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอัตราเงินปันผลตอบแทนของ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทใกล้เคียงกัน เงินปันผลต่อหน่วยลงทุนของกองทุนรวมหลังเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม ตามมติของคณะกรรมการลงทุนเมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายน 2549 และข้อมูลที่ได้แจ้ง กับตลาดหลักทรัพย์ฯ ในวันที่ 13 พฤศจิกายน 2549 การเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ที่ราคาซื้อทรัพย์สินสูงสุดที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุน ที่ 6,840.0 ล้านบาท (เท่ากับราคาที่สูงกว่าราคาประเมินต่ำสุดของผู้ประเมินมูลค่า ทรัพย์สินอิสระ 2 รายที่ได้รับการแต่งตั้งจากกองทุนรวมร้อยละ 20) กองทุนรวมจะทำการออกและเสนอขายหน่วยลงทุนใหม่ในจำนวนสูงสุด ไม่เกิน 685.5 ล้านหน่วย โดยจากประมาณการข้อมูลทางการเงิน สำหรับงวด 11 เดือน ตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2550 - 31 ธันวาคม 2550 ที่จัดทำโดยบริษัทจัดการและ CPN และสอบทานโดยบริษัท เคพีเอ็มจี ภูมิไชย สอบบัญชี จำกัดซึ่งเป็นผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ที่กองทุนรวมแต่งตั้ง ดังรายละเอียดในเอกสารแนบ 5 (ประมาณการข้อมูลทางการเงิน สำหรับงวด 11 เดือน ตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2550 - 31 ธันวาคม 2550 ที่จัดทำโดย บริษัทจัดการและ CPN และสอบทานโดยบริษัท เคพีเอ็มจี ภูมิไชย สอบบัญชี จำกัดซึ่ง เป็นผู้สอบบัญชีรับอนุญาต) เพื่อพิจารณาผลกระทบทางการเงินของกองทุนรวมจาก การเข้าลงทุนในโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้าด้วยสมมติฐานการเพิ่มเงินทุน จำนวน 7,161.0 ล้านบาท โดยการเสนอขายหน่วยลงทุนใหม่ในจำนวน 682.0 ล้านหน่วย จะพบว่า ประมาณการจำนวนเงินปันผลต่อหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุน เดิมภายหลังกองทุนรวมเข้าลงทุนเพิ่มเติมในโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า สำหรับงวด 11 เดือน ตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2550 ถึง 31 ธันวาคม 2550 จะเพิ่มขึ้น เป็น 0.74 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผลประมาณร้อยละ 7. 76 (เปรียบเทียบกับราคาปิดของหน่วยลงทุน CPNRF ณ วันที่ 31 ตุลาคม 2549 ซึ่งเท่ากับ 10.40 บาท) เมื่อเทียบกับประมาณการเงินปันผลต่อหน่วยของกองทุนรวมหากไม่ได้ ลงทุนในโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้าสำหรับช่วงเวลาเดียวกันซึ่ง เท่ากับ 0.72 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผลประมาณ ร้อยละ 7.55 (เปรียบเทียบกับราคาปิดของหน่วยลงทุน CPNRF ณ วันที่ 31 ตุลาคม 2549 ซึ่งเท่ากับ 10.40 บาท) ดังนั้นจากประมาณการงบกำไรขาดทุนดังกล่าว ในการเข้าลงทุนของกองทุนรวมในโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า และมีการออกและเสนอขายหน่วยลงทุนใหม่ในจำนวนสูงสุดไม่เกิน 685.5 ล้านหน่วย ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระคาดว่าจะมีผลให้กองทุนสามารถจ่ายเงินปันผลต่อหน่วย แก่ผู้ถือหน่วยเดิมได้เพิ่มขึ้นกว่าระดับเดิมที่ยังไม่ได้มีการลงทุนในโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า สรุป ดังนั้น เมื่อพิจารณาทั้งราคาซื้อทรัพย์สินสูงสุดที่กองทุนรวมจะเข้าทำรายการที่ราคา ไม่เกิน 6,840.0 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่อยู่ในระดับใกล้เคียงกับช่วงราคาประเมินโดย ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระทั้ง 2 ราย (ทั้งก่อนปรับและหลังปรับผลกระทบจาก ระยะเวลาการทำรายการ) ประมาณการอัตราเงินปันผลตอบแทนจากการลงทุนเฉลี่ย ปี 2550 (Dividend Yield) ที่คำนวณโดยอ้างอิงจากประมาณการของผู้ประเมินทรัพย์สิน อิสระทั้ง 2 ราย และประมาณการอัตราเงินปันผลตอบแทนจากการลงทุนปี 2550 (Dividend Yield) ซึ่งที่ปรึกษาทางการเงินอิสระคำนวณโดยใช้ข้อมูลจากประมาณการ ทางการเงิน สำหรับงวด 11 เดือน ตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2550 ถึง 31 ธันวาคม 2550 ที่จัดทำโดยบริษัทจัดการและ CPN และสอบทานโดยบริษัท เคพีเอ็มจี ภูมิไชย สอบบัญชี จำกัดซึ่งเป็นผู้สอบบัญชีรับอนุญาตที่กองทุนรวมแต่งตั้ง ที่สูงกว่าอัตราเงินปันผลตอบแทน จากการลงทุนของ CPNRF ในปัจจุบัน ที่ได้รับจากทรัพย์สินที่ได้ลงทุนครั้งแรก และสูงกว่าอัตราเงินปันผลตอบแทนจากการลงทุน (Dividend Yield) ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทใกล้เคียงกันที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งการลงทุนเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ ยังคาดว่าจะมีผลให้จำนวนเงินปันผลต่อหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนเดิมเพิ่มขึ้นดัง ที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว การเข้าทำรายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้าดังกล่าวข้างต้น โดยมีรายละเอียดการเข้าลงทุนตามเอกสารแนบ 3 (ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนจะลงทุนเพิ่ม) ที่ราคาสูงสุดไม่เกิน 6,840.0 ล้านบาท จึงเป็นการลงทุนที่มีความสมเหตุสมผลและทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับประโยชน์ ทั้งนี้ ในการให้ความเห็นของที่ปรึกษาทางการเงินอิสระเกี่ยวกับราคายุติธรรมของราคา สูงสุดของอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ในส่วนที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุนนี้ได้ตั้งอยู่บนข้อเท็จจริงที่ว่าราคาที่กองทุนจะเข้า ลงทุนจะถูกกำหนดโดยวิธีการสำรวจปริมาณความต้องการซื้อหน่วยลงทุนของผู้ ลงทุน ณ ระดับราคาต่างๆ (Bookbuilding) ซึ่งจะเป็นราคาที่สะท้อนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ยอมรับของทั้งนักลงทุน และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์จริงอาจจะต่ำกว่าราคาซื้อทรัพย์สินสูงสุดข้างต้นได้ เนื่องจากราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้าจะขึ้นกับมูลค่า รวมที่ได้การเสนอขายหน่วยลงทุน ซึ่งจะถูกกำหนดโดยวิธีการสำรวจปริมาณความ ต้องการซื้อหน่วยลงทุนของผู้ลงทุน ณ ระดับราคาต่างๆ (Bookbuilding) ซึ่งจะสะท้อนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ยอมรับของทั้งนักลงทุนและเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์ โดยราคาเสนอขายหน่วยลงทุนสุดท้ายของหน่วยลงทุนที่เสนอขาย ครั้งนี้ จะถูกกำหนดโดยการพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ เช่นราคาซื้อขายหน่วยลงทุนของ กองทุนรวมในตลาดหลักทรัพย์ ในช่วงเวลาที่มีการออกและเสนอขายหน่วยลงทุน เพิ่มเติม สภาวะตลาดโดยรวม และปริมาณความสนใจของผู้ลงทุนระหว่างการสำรวจ ปริมาณความต้องการซื้อหน่วยลงทุน (Bookbuilding) เป็นต้น โดยที่ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์จริงจะเท่ากับจำนวนเงินสุทธิที่กองทุนรวมได้จากการเ พิ่มทุน ซึ่งเท่ากับมูลค่าเงินเพิ่มทุนรวมที่ได้การเสนอขายหน่วยลงทุน หักด้วยค่าใช้จ่ายในการออกและเสนอขายหน่วยลงทุนเพิ่มเติม ค่าใช้จ่ายเพื่อการ ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ) และเงินสดหมุนเวียน เพื่อใช้ในการบริหารโครงการ (ซึ่งเท่ากับประมาณการค่าใช้จ่ายทั่วไปของกองทุน เป็นระยะเวลาประมาณ 1 เดือน)