30 พฤศจิกายน 2549

พลาซา ปิ่นเกล้า อาคารสำนักงาน และพื้นที่จอดรถยนต์ ดังกล่าว มีกำหนด 10 ปี รวมถึงให้เช่าช่วงที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า อาคารสำนักงาน และพื้นที่จอดรถยนต์ (ซึ่ง CPN ได้เช่าที่ดินดังกล่าวจากบริษัท ห้างเซ็นทรัลดีพาทเมนท์สโตร์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว) ให้แก่กองทุนรวมธุรกิจไทย 2 เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2544 นอกจากนี้ กองทุน รวมธุรกิจไทย 2 ได้เช่างานระบบสาธารณูปโภคที่เกี่ยวเนื่องกับโครงการศูนย์ การค้าเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า เป็นระยะเวลา 10 ปี จากบริษัท เซ็นทรัลเรียลตี้ เซอร์วิส จำกัด ทั้งนี้ เพื่อให้กองทุนรวมสามารถลงทุนในโครงการดังกล่าว CPN ได้ดำเนินการให้มีการประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมธุรกิจไทย 2 เพื่อขออนุมัติไถ่ถอนการขายฝากอาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า อาคารสำนักงาน และพื้นที่จอดรถยนต์ คืนจากกองทุนรวมธุรกิจไทย 2 ยกเลิกสัญญาเช่าช่วงที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า อาคารสำนักงาน และพื้นที่จอดรถยนต์ ยกเลิกสัญญาเช่างานระบบสาธารณูปโภคที่เกี่ยวเนื่องกับโครงการศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ระหว่างบริษัท เซ็น ทรัล เรียลตี้ เซอร์วิส จำกัด และ กองทุนรวมธุรกิจไทย 2 รวมทั้งยกเลิกสัญญาอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับกองทุน รวมธุรกิจไทย 2 เพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวพร้อมสำหรับการลงทุนโดย กองทุนรวม ซึ่ง CPN ได้รับอนุมัติการใช้สิทธิ์ไถ่ถอนการขายฝากสิ่งปลูกสร้าง ของโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า การยกเลิกสัญญาเช่าช่วงที่ดิน การยกเลิกสัญญาเช่างานระบบสาธารณูปโภคที่เกี่ยวเนื่องกับโครงการ เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า รวมถึงการยกเลิกสัญญาอื่นๆที่เกี่ยวข้องกับ กองทุนรวมธุรกิจไทย 2 จากที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม ธุรกิจไทย 2 แล้ว 2. การแต่งตั้ง CPN เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า จากข้อมูลที่ได้รับจากกองทุนรวม เงื่อนไขหนึ่งที่ตกลงกันระหว่าง CPN และกองทุนรวมในการที่ CPN จะให้เช่า/เช่าช่วงโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่กองทุนรวม คือการที่กองทุนรวมจะต้องพิจารณาแต่งตั้ง CPN เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของโครงการดังกล่าว ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ เห็นว่าการแต่งตั้ง CPN เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ถือว่ามีความสมเหตุสมผลและทำให้กองทุนรวมและผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับ ประโยชน์ จากการที่ CPN เป็นผู้ประกอบการชั้นนำของธุรกิจพัฒนาและบริหาร ศูนย์การค้า โดยประสบความสำเร็จในการบริหารโครงการศูนย์การค้าหลายๆ แห่งมาอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งโครงการศูนย์การค้าเซ็น ทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า และมีความสัมพันธ์ในเชิงธุรกิจเป็นอย่างดีกับผู้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้า ทั้งผู้ เช่าที่เป็นร้านค้าทั่วไปและผู้เช่าหลัก (Anchor Tenants) ทำให้การดำเนินการจัดหา และบริหารผู้เช่าพื้นที่ของโครงการ เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ การแต่งตั้ง CPN ให้บริหารโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้าจะทำให้มีความต่อเนื่องในการบริหาร จัดการโครงการ อันจะส่งผลให้รายได้หลักในรูปของค่าเช่าและค่าบริการ รวมถึงรายได้จากการลงทุนสุทธิที่กองทุนรวมจะได้รับจากการลงทุนในโครงการ มีเสถียรภาพและมั่นคง 3. การต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้าให้กองทุนรวม เข้าสวมสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินแทน CPN เงื่อนไขประการหนึ่งซึ่งต้องมีการดำเนินการให้เสร็จสิ้นก่อนที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุน ในโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้าคือการที่ CPN ซึ่งเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าที่ดิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้าจะต้องความยินยอมจากบริษัท ห้างเซ็นทรัล ดีพาทเมนท์สโตร์ จำกัดซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของ โครงการ ให้กองทุนรวมเข้าสวมสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินแทน CPN ตามรายละเอียดที่ CPN, กองทุนรวมและบริษัท ห้างเซ็นทรัล ดีพาทเมนท์สโตร์ จำกัด จะได้ตกลงกัน ให้เสร็จสิ้นก่อนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้ เพื่อให้สิทธิของกองทุนรวม ในการใช้ประโยชน์ในที่ดินไม่ลดลง และเพื่อให้กองทุนรวมไม่ต้องชำระค่าเช่าที่ดิน เพิ่มเติม 2) ความเห็นของที่ปรึกษาทางการเงินอิสระเกี่ยวกับความสมเหตุสมผลของมูลค่า ของอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุน เงินเพิ่มทุนทั้งหมดที่จะใช้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า เฉพาะส่วนที่กองทุนรวมจะลงทุนในครั้งนี้จะประกอบด้วยมูลค่าของอสังหา ริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องที่กองทุนรวมต้องจ่ายในการทำรายการโดยมีรายละเอียด ดังนี้ ก. มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ จากมติคณะกรรมการลงทุนเมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายน 2549 และข้อมูลที่ได้แจ้ง กับตลาดหลักทรัพย์ฯ ในวันที่ 13 พฤศจิกายน 2549 ที่ได้พิจารณาเห็นชอบการเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้าบางส่วน ในราคาไม่เกิน 6,840.0 ล้านบาท แต่ต้องเป็นราคาที่ไม่สูงกว่าราคาประเมินต่ำสุดของผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระ 2 รายที่ได้รับการแต่งตั้งจากกองทุนรวม เกินร้อยละ 20 นั้น ราคาประเมินต่ำสุด ของทางผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระ 2 ราย เท่ากับ 5,700.0 ล้านบาท ดังนั้นราคาในการเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า จะต้องไม่เกิน 6,840.0 ล้านบาท (?ราคาซื้อทรัพย์สินสูงสุด?) ข. ค่าใช้จ่ายในการทำรายการ (โดยประมาณ) * ประมาณการค่าใช้จ่ายในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ประมาณ 330.0 ล้านบาท (รวมภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว) ซึ่งประมาณการ โดยกองทุนรวม คาดว่าจะประกอบด้วย - ค่าใช้จ่ายเพื่อการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ประมาณ 1 190.0 ล้านบาท - ค่าใช้จ่ายในการออกและเสนอขายหน่วยลงทุนเพิ่มทุน ประมาณ2 134.0 ล้านบาท - เงินสดหมุนเวียนเพื่อใช้ในการบริหารโครงการที่ลงทุนเพิ่มเติม ประมาณ3 6.0 ล้านบาท หมายเหตุ: *เป็นการประมาณการจากราคาสูงสุดในการลงทุนในอสังหา ริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า เท่ากับ 6,840.0 ล้านบาท 1ประกอบด้วยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในการโอนอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม เป็นต้น 2 ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย ค่าที่ปรึกษาทางการเงิน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเสนอขายหน่วยลงทุน 3 ซึ่งเท่ากับประมาณการค่าใช้จ่ายทั่วไปของกองทุนเป็นระยะเวลา ประมาณ 1 เดือน ดังนั้นมูลค่าเงินเพิ่มทุนรวมที่กองทุนรวมคาดว่าจะต้องใช้ในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้าในครั้งนี้ จะมีมูลค่าสูงสุด ไม่เกิน 7,170 ล้านบาท ในการประเมินความเป็นธรรมของมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โครงการ เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า เฉพาะส่วนที่กองทุนรวมจะลงทุนนั้น ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระจะทำการพิจารณาเปรียบเทียบราคาซื้อทรัพย์สิน สูงสุดกับมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระ 2 รายซึ่ง ได้รับการแต่งตั้งโดยกองทุนรวม นอกจากนี้ ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระจะ พิจารณาประมาณการอัตราเงินปันผลตอบแทน จากการเข้าลงทุนในทรัพย์สิน (Dividend Yield) โดยพิจารณาเปรียบเทียบกับอัตราเงินปันผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหา ริมทรัพย์อื่นๆ ที่มีการลงทุนในทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราเงินปันผลตอบแทนของ CPNRF รวมทั้งผลกระทบต่อประมาณการ เงินปันผลต่อหน่วยของกองทุนรวมหลังจาก เข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุน ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระ 2 ราย ที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต.ฯ ที่ทำการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุน ได้แก่ 1. บจก. ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) (?CBRE?) 2. บจก. ไทยประเมินราคา ลินน์ ฟิลลิปส์ (?TPA?) ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระทั้ง CBRE และ TPA ใช้วิธี Income Approach ในการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุน เนื่องจากเป็นการประเมินมูลค่าสำหรับทรัพย์สินที่ก่อ ให้เกิดรายได้จากตัวทรัพย์สินเอง (Income Producing Property) โดยเป็นการ วิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) ซึ่งจะเป็นการประมาณกระแส เงินสดรับสุทธิ (Net Operating Income) ที่ได้รับจากทรัพย์สินในอนาคตตามอายุ การใช้งานหรือระยะเวลาที่ก่อให้เกิดรายได้ของทรัพย์สินและคิดลด เป็นมูลค่าปัจจุบัน โดยที่อัตราคิดลดที่ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระนำมาใช้ จะสะท้อนถึงปัจจัยที่เกี่ยวข้องตามที่เห็นเหมาะสม เช่น ลักษณะ กระแสเงินสดจากทรัพย์สินที่ทำการประเมิน อัตราผลตอบแทนจากพันธบัตร รัฐบาล สภาวะการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม เป็นต้น โดยราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุนที่ประเมินโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระ 2 ราย ณ วันที่ 1 กันยายน 2549 เท่ากับ 5,700.0 ล้านบาท (ราคาประเมินโดย CBRE) และ 6,845.9 ล้านบาท (ราคาประเมินโดย TPA) ตามเอกสารของผู้ประเมินแต่ละรายที่ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระได้รับจาก กองทุนรวม โดยเมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับราคาซื้อทรัพย์สินสูงสุดที่กองทุนรวม จะเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ข้างต้นที่เท่ากับ 6,840.0 ล้านบาท จะพบว่าอยู่ในช่วงราคาที่ประเมินโดย ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระ 2 ราย วันที่ทำการประเมิน 1 กันยายน 2549 ราคาประเมิน (ล้านบาท) CBRE TPA 5,700.00 6,845.90 ราคาสูงสุดที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุนได้ 6,840.00 อย่างไรก็ดี จากข้อมูลที่ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระได้รับจากกองทุนรวม การเข้าทำรายการนี้คาดว่าจะเกิดขึ้นภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2550 ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระจึงได้มีการพิจารณาผลกระทบของระยะเวลาการ ทำรายการ โดยพิจารณาให้การเข้าทำรายการเกิดขึ้น ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2550 และทำการปรับประมาณการกระแสเงินสดรับสุทธิให้สอดคล้องกับเวลาที่เข้าลงทุน และทำการคิดลดประมาณการกระแสเงินสดใหม่โดยอิงจากสมมติฐานและ ประมาณการตามผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระทั้ง 2 ราย มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ทางที่ปรึกษาทางการเงินอิสระคำนวณได้หลังจาก ปรับผลกระทบกับราคาประเมินให้สอดคล้องกับเวลาที่คาดว่าจะเข้าทำรายการ คือ 5,699.7 ล้านบาท และ 6,825.7 ล้านบาท สำหรับการคำนวณจากสมมติฐาน และประมาณการของ CBRE และ TPA ตามลำดับ ซึ่งมิได้เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระมากนัก นอกจากนี้ ราคาสูงสุดที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุนในโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้าซึ่งเท่ากับ 6,840.0 ล้านบาท (ซึ่งเป็นราคาที่คำนวณจากร้อยละ 120 ของราคาประเมินราคามูลค่าทรัพย์สินค่าต่ำสุด ซึ่งเท่ากับ 5,700.0 ล้านบาท) จะยังอยู่ในระดับราคาใกล้เคียงกับช่วงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้หลังจากที่ทาง ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระปรับผลกระทบจากระยะเวลาการทำรายการกับราคา ประเมินของผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระ 2 ราย (ราคาซื้อทรัพย์สินสูงสุดสูงกว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับปรุงขั้นสูงประมาณ ร้อยละ 0.2) ประมาณการอัตราเงินปันผลตอบแทนจากการลงทุนปี 2550 (Dividend Yield) ในการพิจารณาถึงประมาณการอัตราเงินปันผลตอบแทนจากการลงทุนของ กองทุนรวม (Dividend Yield) ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ซึ่งจะคำนวณจากประมาณการอัตราผลตอบแทนเงินปันผลต่อปี ที่ผู้ถือหน่วยลงทุน ที่จะออกและเสนอขายใหม่จะได้รับในปีหน้า (ปี 2550) หลังจากการเข้าลงทุนในครั้งนี้เทียบกับมูลค่าเงินลงทุนรวมทั้งหมดของกองทุนรวมที่ ต้องใช้ในการเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า จากมติคณะกรรมการลงทุนเมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายน 2549 และข้อมูลที่ได้แจ้งกับ ตลาดหลักทรัพย์ ในวันที่ 13 พฤศจิกายน 2549 ที่ได้พิจารณาเห็นชอบให้กองทุนรวม เพิ่มทุนเป็นจำนวนสูงสุดไม่เกิน 7,170.0 ล้านบาท เพื่อใช้ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า โดยจำนวนเงินเพิ่มทุนที่แน่นอนจะกำหนดโดยวิธี การสำรวจปริมาณความต้องการ ซื้อหน่วยลงทุนของผู้ลงทุน ณ ระดับราคาต่างๆ ตามรายละเอียดที่ได้แจ้งในสารสนเทศ อย่างไรก็ตาม จากการที่ราคาประเมินต่ำสุดของทางผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน อิสระ 2 ราย ซึ่งได้แก่ CBRE และ TPA เท่ากับ 5,700.0 ล้านบาท ดังนั้นราคาในการเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า จะต้องไม่เกิน 6,840.0 ล้านบาท และจะเป็นปัจจัยกำหนดมูลค่าเงินลงทุนรวมในการ เข้าลงทุนซึ่งจะมีมูลค่าสูงสุดไม่เกิน 7,170.0 ล้านบาท (ราคาซื้อทรัพย์สินสูงสุดที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า จำนวน 6,840.0 ล้านบาท บวกกับค่าใช้จ่ายในการทำรายการ ประมาณ 330.0 ล้านบาท) จากการคำนวณโดยที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ โดยใช้ประมาณการกระแสเงินสด รับสุทธิของอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2550 ก่อนหักประมาณการค่าใช้จ่ายในการ ดำเนินการของกองทุนรวม ที่อิงจากสมมติฐานและประมาณการตามผู้ประเมิน ทรัพย์สินอิสระทั้ง 2 ราย ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า โดยวิธี Income Approach (ซึ่งได้มีการประมาณการรายได้ และค่าใช้จ่ายจากทรัพย์สินในอนาคต) แล้วหักด้วยประมาณการค่าใช้จ่ายในการ ดำเนินการของกองทุนรวมที่เกี่ยวข้อง เฉพาะทรัพย์สินส่วนที่กองทุนรวมจะเข้าลงทุนเพิ่มเติมที่ประมาณโดยที่ปรึกษาทาง การเงินอิสระ ซึ่งพิจารณาจากข้อมูลที่ได้รับจากกองทุนรวม ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียม การจัดการรายปี ค่าธรรมเนียมผู้ดูแลผลประโยชน์รายปี ค่าธรรมเนียมนายทะเบียน หน่วยลงทุนรายปี ค่าธรรมเนียมการบริหารสินทรัพย์ และค่าธรรมเนียมพิเศษเพื่อสร้าง แรงจูงใจในการบริหาร แล้ว และประมาณการเงินปันผลที่ระดับร้อยละ 95 ของกำไรสุทธิ ที่สามารถนำมาแบ่งส่วนกำไร ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระจะได้ประมาณการอัตรา เงินปันผลตอบแทนจากการลงทุน สำหรับปี 2550 (Dividend Yield)** สำหรับการลงทุนในทรัพย์สินที่ลงทุนเพิ่มเติม นี้อยู่ที่ระดับประมาณ ร้อยละ 7.54 ถึง 8.05 ต่อปี โดยมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ ร้อยละ 7.80 ต่อปี หมายเหตุ: ** ประมาณการอัตราเงินปันผลตอบแทนจากการลงทุน คำนวณจากประมาณการจำนวนเงินปันผลที่ระดับร้อยละ 95 ของกำไรสุทธิ ที่สามารถนำมาแบ่งส่วนกำไรของปี 2550 จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ซึ่งอิงจากสมมติฐานและประมาณการตาม ผู้ประเมินอิสระทั้ง 2 ราย ภายหลังจากการหักด้วยประมาณการค่าใช้จ่ายใน การดำเนินการของกองทุนรวมที่เกี่ยวข้องเฉพาะทรัพย์สินส่วนที่กองทุนรวม จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมซึ่งประมาณโดยที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ แล้วหารด้วยจำนวนเงินสูงสุดที่กองทุนรวมจะต้องดำเนินการระดมทุนเพื่อทำ การการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ซึ่งเท่ากับ 7,170.0 ล้านบาท และทำให้เป็นอัตราต่อปี (Annualization) เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน (กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินและ อาคารโรงงาน) ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งจะมีอัตราเงินปันผลตอบแทนจากการลงทุน (Dividend Yield) เฉลี่ยอยู่ ที่ประมาณร้อยละ 6.81 ต่อปี และเมื่อเปรียบเทียบกับ CPNRF ในปัจจุบัน โดยตรง จะพบว่า CPNRF มีอัตราเงินปันผลตอบแทนจากการลงทุน (Dividend Yield) อยู่ที่ประมาณร้อยละ 7.58 ต่อปี (อัตราเงินปันผลตอบแทน จากการลงทุนของ CPNRF และกองทุนอสังหาริมทรัพย์กองอื่นที่นำมา เปรียบเทียบ คำนวณจากจำนวนเงินปันผลในงวด 6 เดือนแรกของปี 2549 หารด้วยมูลค่าตลาดของกองทุนแต่ละกอง ณ วันที่ 31 ตุลาคม2549 และ ปรับปรุงให้เป็นอัตราต่อปี (Annualization)) นอกจากนั้น จากการคำนวณประมาณการอัตราเงินปันผลตอบแทนจาก การลงทุน (Dividend Yield)โดยที่ปรึกษาทางการเงินอิสระโดยใช้ข้อมูล จากประมาณการข้อมูลทางการเงินของกองทุนรวมสำหรับงวด 11 เดือน ตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2550-31 ธันวาคม 2550 ที่จัดทำโดยบริษัทจัดการ และ CPN และสอบทานโดยบริษัท เคพีเอ็มจี ภูมิไชย สอบบัญชี จำกัดซึ่ง เป็นผู้สอบบัญชีรับอนุญาตที่กองทุนรวมแต่งตั้ง ดังรายละเอียดในเอกสาร แนบ 5 (ประมาณการข้อมูลทางการเงิน สำหรับงวด 11 เดือน ตั้งแต่ วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2550 - 31 ธันวาคม 2550 ที่จัดทำโดยบริษัทจัดการ และ CPN และสอบทานโดยบริษัท เคพีเอ็มจี ภูมิไชย สอบบัญชี จำกัด ซึ่งเป็นผู้สอบบัญชีรับอนุญาต) ซึ่งมีสมมติฐานที่ใช้ในประมาณการโดย สรุปดังนี้ 1) มีการเพิ่มทุนจำนวน 7,161 ล้านบาท โดยการเสนอขายหน่วยลงทุน เพิ่มจำนวน 682.0 ล้านหน่วย 2) เข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ณ วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2550 3) จ่ายเงินปันผลในอัตราร้อยละ 95 ของกำไรสุทธิที่สามารถนำมา ปันส่วนแบ่งกำไร 4) สมมติฐานหลักอื่นๆ มีดังนี้ สมมติฐานเรื่อง รายได้ 1. รายได้ค่าเช่าหลังหักส่วนลด (ถ้ามี) และรายได้ค่าบริการ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3) - กรณีที่สัญญาของผู้เช่าไม่หมดอายุในปี 2550 จะอ้างอิงจากข้อมูล ผู้เช่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 - กรณีที่สัญญาของผู้เช่าหมดอายุในปี 2550 จะคิดที่อัตราใหม่ที่มีการเติบโต เฉลี่ยร้อยละ 5 ต่อปี อ้างอิงจากข้อมูลผู้เช่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 โดยจะคำนวณ ในอัตราคิดทบต้นรายเดือน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าลงทุน (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า) อาคารศูนย์การค้า - กรณีที่สัญญาของผู้เช่าไม่หมดอายุในปี 2550 จะอ้างอิงจากข้อมูล ผู้เช่า ณ วันที่ 21 สิงหาคม 2549 - กรณีที่สัญญาของผู้เช่าหมดอายุในปี 2550 จะคิดที่อัตราใหม่ที่มี การเติบโตเฉลี่ยร้อยละ 5 ต่อปี อ้างอิงจากข้อมูลผู้เช่า ณ วันที่ 21 สิงหาคม 2549 โดยจะคำนวณในอัตราคิดทบต้นรายเดือน อาคารสำนักงาน - กรณีที่สัญญาของผู้เช่าไม่หมดอายุในปี 2550 จะอ้างอิงจากข้อมูล ผู้เช่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 - กรณีที่สัญญาของผู้เช่าหมดอายุในปี 2550 จะคิดที่อัตราใหม่ที่มี การเติบโตเฉลี่ยร้อยละ 5 ต่อปี อ้างอิงจากข้อมูลผู้เช่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 โดยจะคำนวณในอัตราคิดทบต้นรายเดือน - CPN ได้ตกลงรับประกันรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่เกิดจาก การให้เช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานเซ็นทรัลทาวเวอร์ B ปิ่นเกล้า ที่เกิดขึ้นใน ระยะเวลา 1 ปีนับจากวันที่กองทุนรวมได้ลงทุนในอาคารสำนักงานเซ็นทรัลทาวเวอร์ B ปิ่นเกล้าแล้วเสร็จ เป็นจำนวน 41.1 ล้านบาท 2. รายได้ค่าเช่าที่เรียกเก็บตามอัตรารายได้ของผู้เช่า สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3) - คิดในอัตราการเติบโตที่ระดับร้อยละ 5 และ 3 ต่อปีจากอัตราที่คาดว่าจะ เรียกเก็บได้ในปี 2549 สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ตามลำดับ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าลงทุน (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า) - คิดในอัตราการเติบโตที่ระดับร้อยละ 5 ต่อปีจากอัตราที่คาดว่าจะ เรียกเก็บได้ในปี 2549 3. รายได้อื่นที่ได้จากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ รายได้จากการส่งเสริม การขาย รายได้จากป้ายโฆษณา และรายได้ค่าโฆษณา เป็นต้น สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3) - คิดโดยพิจารณาข้อมูลในอดีตและแนวโน้มของรายได้ โดยมีอัตราเติบโต ร้อยละ 5 และ 3 ต่อปี จากงบประมาณปี 2549 ซึ่งจัดทำโดยผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ตามลำดับ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าลงทุน (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า) - คิดโดยพิจารณาข้อมูลในอดีตและแนวโน้มของรายได้ โดยมีอัตรา เติบโตร้อยละ 5 ต่อปี จากงบประมาณปี 2549 ซึ่งจัดทำโดยผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (ยกเว้นรายได้ที่เรียกเก็บจากการให้เช่าที่จอดรถ กำหนดให้เท่ากับงบประมาณ ปี 2549) ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการบริหารอสังหาริมทรัพย์ 1. ค่าภาษีโรงเรือน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3) - เป็นค่าใช้จ่ายส่วนต่างของค่าภาษีโรงเรือนที่ต้องชำระและที่สามารถ เรียกเก็บได้จากผู้เช่า โดยกำหนดให้ค่าภาษีโรงเรือนเท่ากับร้อยละ 12.5 ของ ประมาณการรายได้ค่าเช่า และสามารถเรียกเก็บค่าภาษีโรงเรือนดังกล่าวได้จากผู้เช่า ได้เป็นส่วนใหญ่ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าลงทุน (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า) - เป็นค่าใช้จ่ายส่วนต่างของค่าภาษีโรงเรือนที่ต้องชำระและที่สามารถ เรียกเก็บได้จากผู้เช่า โดยกำหนดให้ค่าภาษีโรงเรือนเท่ากับร้อยละ 12.5 ของ ประมาณการรายได้ค่าเช่า และสามารถเรียกเก็บค่าภาษีโรงเรือนดังกล่าวได้จาก ผู้เช่าได้เป็นส่วนใหญ่ 2. ค่าคอมมิชชั่น สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3) - สำหรับผู้เช่ารายเดิมที่ต่อสัญญา ? คิดที่อัตรา 0.5 เดือนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ - สำหรับผู้เช่ารายใหม่ ? ระยะเวลาเช่าไม่ถึง 1 ปี คิดอัตรา 0.5 เดือนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ? ระยะเวลาเช่าตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป แต่ไม่ถึง 3 ปี คิดอัตรา 1.0 เดือนของรายได้ ค่าเช่าและค่าบริการ ? ระยะเวลาเช่าตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป คิดอัตรา 1.5 เดือนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ? ระยะยาวที่มีอายุสัญญามากกว่า 3 ปี และผู้เช่าได้ชำระค่าสิทธิการเช่าล่วงหน้า (ค่าเซ้ง) คิดอัตราร้อยละ 3.0 ของค่าสิทธิการเช่าล่วงหน้าที่ได้รับจากผู้เช่า - ในการเช่าพื้นที่ให้แก่ CPN จะไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าลงทุน (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า) อาคารศูนย์การค้า - สำหรับผู้เช่ารายเดิมที่ต่อสัญญา ? คิดที่อัตรา 0.5 เดือนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ - สำหรับผู้เช่ารายใหม่ ? ระยะเวลาเช่าไม่ถึง 1 ปี คิดอัตรา 0.5 เดือนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ? ระยะเวลาเช่าตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป แต่ไม่ถึง 3 ปี คิดอัตรา 1.0 เดือนของรายได้ ค่าเช่าและค่าบริการ ? ระยะเวลาเช่าตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป คิดอัตรา 1.5 เดือนของรายได้ค่าเช่าและ ค่าบริการ ? ระยะยาวที่มีอายุสัญญามากกว่า 3 ปี และผู้เช่าได้ชำระค่าสิทธิการเช่าล่วงหน้า (ค่าเซ้ง) คิดอัตราร้อยละ 3.0 ของค่าสิทธิการเช่าล่วงหน้าที่ได้รับจากผู้เช่า อาคารสำนักงาน - สำหรับผู้เช่ารายเดิมที่ต่อสัญญา ? คิดที่อัตรา 0.5 เดือนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ - สำหรับผู้เช่ารายใหม่ ? ระยะเวลาเช่าไม่ถึง 3 ปี คิดอัตรา 0.5 เดือนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ? ระยะเวลาเช่าตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป คิดอัตรา 1.0 เดือนของรายได้ค่าเช่า และค่าบริการ ? ระยะยาวที่มีอายุสัญญามากกว่า 3 ปี และผู้เช่าได้ชำระค่าสิทธิการเช่า ล่วงหน้า (ค่าเซ้ง) คิดอัตราร้อยละ 3.0 ของค่าสิทธิการเช่าล่วงหน้าที่ได้รับจากผู้เช่า ในการเช่าพื้นที่ให้แก่ CPN จะไม่มีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ 3. ค่าเบี้ยประกันภัย สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3) - เป็นค่าใช้จ่ายส่วนต่างของค่าเบี้ยประกันที่ต้องชำระและที่สามารถเรียกเก็บ ได้จากผู้เช่า โดยกำหนดให้ค่าเบี้ยประกันเติบโตจากงบประมาณปี 2549 เท่ากับ ร้อยละ 5.0 ต่อปี และสามารถเรียกเก็บค่าเบี้ยประกันดังกล่าวได้จากผู้เช่าได้เป็น ส่วนใหญ่ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าลงทุน (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า) - เป็นค่าใช้จ่ายส่วนต่างของค่าเบี้ยประกันที่ต้องชำระและที่สามารถ เรียกเก็บได้จากผู้เช่า โดยกำหนดให้ค่าเบี้ยประกันเติบโตจากงบประมาณปี 2549 เท่ากับร้อยละ 5.0 ต่อปี และสามารถเรียกเก็บค่าเบี้ยประกันดังกล่าวได้จากผู้เช่า ได้เป็นส่วนใหญ่ 4. หนี้สูญ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3) - ประมาณการในอัตราร้อยละ 0.25 ของรายได้ขั้นต้น สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าลงทุน (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า) - ประมาณการในอัตราร้อยละ 0.25 ของรายได้ขั้นต้น 5. ค่าโฆษณาและค่าใช้จ่ายอื่นๆ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3) - ประมาณอัตราการเติบโตที่ร้อยละ 5 ต่อปี จากงบประมาณปี 2549 และรวมค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่มที่คาดว่าจะเกิดขึ้นซึ่งประมาณการโดยผู้บริหาร อสังหาริมทรัพย์ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะเข้าลงทุน (โครงการอสังหาริมทรัพย์เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า) - ประมาณอัตราการเติบโตที่ร้อยละ 5 ต่อปี จากงบประมาณปี 2549 และรวมค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่มที่คาดว่าจะเกิดขึ้นซึ่งประมาณการโดยผู้บริหาร อสังหาริมทรัพย์ หมายเหตุ: สมมติฐานทั้งหมดสามารถดูได้ในเอกสารแนบ 5 ประมาณ การข้อมูลทางการเงินสำหรับงวด 11 เดือน ตั้งแต่ วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2550 - 31 ธันวาคม 2550 ซึ่งจัดทำโดยบริษัทจัดการและ CPN และสอบทานโดยบริษัท เคพีเอ็มจี ภูมิไชย สอบบัญชี จำกัด ซึ่งเป็น ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระพบว่า ประมาณการอัตราเงินปันผลตอบแทนจากการ ลงทุนของปี 2550 (Dividend Yield) สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการ เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า นี้อยู่ที่ระดับประมาณ ร้อยละ 8.07 ต่อปี (Annualized) (ยังมีต่อ)