ข่าวแจ้งตลาดหลักทรัพย์

วันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2549 เรียน กรรมการผู้จัดการ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ประเด็นที่ทาง บลจ. ได้ชี้แจงต่อผู้ถือหน่วย 1. ในส่วนของการเช่าช่วงที่ดินของโครงการเซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 2 บลจ.ขอชี้แจงว่ากองทุนจะเช่าช่วงที่ดินดังกล่าวจาก CPN เป็นระยะเวลา 20 ปี สิ้นสุดอายุสัญญา 15 สิงหาคม 2568 ซึ่งเท่ากับอายุสัญญาเช่าคงเหลือของที่ดิน ดังกล่าวที่ CPN เช่าจากเจ้าของที่ดินเท่านั้น ส่วนสัญญาเช่าที่ดินที่จะหมดอายุ ในเดือน มิถุนายน 2573 เป็นสัญญาเช่าที่ดินในส่วนของสวนด้านหลังซึ่งกองทุนได้ ตัดสินใจที่จะไม่เช่าช่วงจาก CPN เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่ไม่ก็ให้เกิดรายได้ ตามที่หนังสือชี้ชวนได้เปิดเผยข้อมูลว่ากองทุนจะทำการลงทุนในสิทธิ การเช่าโครงการเซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 2 เป็นระยะเวลา 20 ปี เท่านั้น ไม่ได้มีเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่าของที่ดินดังกล่าว เนื่องจากการเช่าที่ดิน โครงการ เซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 2 เป็นการเช่าช่วงจาก CPN สำหรับสิทธิการต่อสัญญาเช่านั้นเป็นสิทธิที่จ้าของที่ดินที่ให้แก่ CPN ซึ่ง CPN มีสิทธิในการเลือกว่าจะต่อสัญญาหรือไม่ต่อสัญญาเช่าก็ได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาระหว่าง CPN กับเจ้าของที่ดินในเงื่อนไขต่างๆ นอกจากนี้สิทธิดังกล่าวไม่สามารถโอนต่อมาให้กองทุนรวมในฐานะผู้เช่าช่วงป็นผู้ใช้สิทธิได้ตามกฎหมาย 2. ในการลงทุนในสิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 และพระราม 3 นั้น กองทุนรวมจะคำนวณมูลค่าการเช่าโดยคิดจากกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับตลอดอายุสัญญาเช่า คิดลดด้วยอัตราผลตอบแทนที่เหมาะสม และจะต้องมีผู้ประเมินอิสระมาทำการประเมินมูลค่าการเช่าประกอบการตัดสินใจลงทุนด้วย ซึ่งทางกองทุนได้ว่าจ้างผู้ประเมินราคาอิสระ 2 ราย คือ บริษัท อเมริกัน แอ๊เพรซัล (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด มาทำการประเมินมูลค่าการเช่า ของโครงการ ดังนัน้นจะเห็นได้ว่ากองทุนไม่ได้เช่าช่วงที่ดินต่อจาก CPN ในราคาที่ CPN กำหนดแต่ อย่างใด จึงไม่มีประเด็นเรื่องความขัดแย้งทางผลประโยชน์ 3. อนึ่งในกรณีของโครงการเซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 2 ถ้าหมดอายุ 20 ปี แล้ว เป็นสิทธิของกองทุนที่จะต่อสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้ มิได้เป็นภาระหน้าที่ที่จะต้องทำการต่อสัญญาเช่า และหากกองทุนประสงค์จะต่อสัญญาเช่า ก่อนการตัดสินใจลงทุน กองทุนจะต้องพิจารณาว่าผลตอบแทนจาการลงทุนนั้นน่าสนใจหรือไม่ และต้องมีการเปิดเผยข้อมูลรายละเอียดของโครงการที่กองทุนจะไปลงทุน มูลค่าการลงทุนเป็นเท่าไร ค่าเช่าที่ดินรวมค่าเช่า อาคารเป็นเท่าใด ผลตอบแทนสำหรับการลงทุนครั้งนี้เป็นเท่าใด เมื่อรวมกับ การลงทุนเดิม แล้ว สุดท้ายผู้ถือหน่วยจะได้รับผลตอบแทนเป็นเท่าไร ผลดี และผลเสียของการลงทุนในครั้งนี้เป็นอย่างไร ฯลฯ นอกจากนั้นจะต้องมีได้รับมติจากผู้ถือหน่วย โดยต้องได้เสียงข้างมาก(เกินกว่า 50%) จึงจะสามารถดำเนินการเพิ่มทุน และทำการลงทุนดังกล่าวได้ และหลังจากได้มติจากผู้ถือหน่วยแล้ว กองทุนต้องขออนุมัติสำนักงานคณะกรรมการ กลต.ในการแก้ไข โครงการ และ ทำหนังสือชี้ชวนสำหรับการลงทุนในโครงการใหม่ โดยมีรายละเอียดการเปิดเผยข้อมูลเหมือนหนังสือชี้ชวนฉบับแรก ซึ่งเป็นไปตามกฎของสำนักงาน คณะกรรมการ กลต. ในการเปิดเผยข้อมูลการขายหน่วยลงทุน ขอแสดงความนับถือ (พิพัฒน์ พิศณุวงรักษ์) ผู้มีอำนาจรายงานสารสนเทศ