สารถึงผู้ถือหน่วยลงทุน

นางอวยพร ฟูตระกูล
ประธานกรรมการ
บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด
ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ CPNREIT

เรียน ท่านผู้ถือหน่วยทรัสต์

ปี 2564 ภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดของของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) หลายระลอก และมาตรการควบคุมของภาครัฐที่เข้มงวดเป็นเวลาหลายเดือน ส่งผลให้หลายกิจกรรมทางเศรษฐกิจถูกจำกัด จนกระทั่งไตรมาสสุดท้ายของปี การฉีดวัคซีนมีความคืบหน้าอย่างมาก การระบาดในประเทศคลี่คลายลง และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวได้ดี ทำให้เศรษฐกิจไทยมีอัตราการขยายตัวที่ร้อยละ 1.6 การบริหารจัดการทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (“CPNREIT”) ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าวผู้จัดการกองทรัสต์ได้ให้ความสำคัญกับการสร้างรายได้และการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามนโยบายการลงทุนของ CPNREIT และมุ่งเน้นสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างยั่งยืน โดยได้ดำเนินการต่าง ๆ ดังนี้

การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม

กองทรัสต์ CPNREIT ได้เข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมตามมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ ครั้งที่ 1/2562 ได้แก่ อาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส และอาคารสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ พร้อมทั้งจดทะเบียนสิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 (ช่วงต่ออายุ) สำเร็จในเดือนมีนาคม 2563 แต่ด้วยสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ในช่วงต้นปี 2563 ที่มีผลกระทบต่อภาวะตลาดทุนผู้จัดการกองทรัสต์จึงได้เลื่อนการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมส่วนที่เหลือออกไป จนกระทั่งในช่วงต้นปี 2564 ผู้จัดการกองทรัสต์ได้ดำเนินการเพิ่มทุนโดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ CPNRET จำนวน 6,577.8 ล้านบาท เพื่อลงทุนในโครงการเซ็นทรัล มารีนา (พัทยา) และโครงการเซ็นทรัล ลำปาง ในมูลค่าการลงทุนทั้งสิ้น 5,672.0 ล้านบาท และได้รับโอนทรัพย์สินดังกล่าวเรียบร้อยแล้วเมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2564 ทำให้ CPNREIT มีการลงทุนในทรัพย์สินทั้งหมด 12 โครงการประกอบด้วย ศูนย์การค้า 7 โครงการ อาคารสำนักงาน 4 อาคาร และโรงแรม 1 แห่ง โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 358,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) สำหรับการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมส่วนที่เหลือ ได้แก่ โครงการเซ็นทรัล สุราษฎร์ธานี และโครงการเซ็นทรัล อุบล ผู้จัดการกองทรัสต์จะพิจารณาลงทุนเมื่อสภาวะการลงทุนในตลาดทุนเอื้ออำนวยต่อการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ เพื่อให้การลงทุนครบถ้วนตามมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ ครั้งที่ 1/2562

การบริหารจัดการทรัพย์สิน

ผู้จัดการกองทรัสต์ร่วมกับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้ความร่วมมือและปฏิบัติตามมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของภาครัฐ รวมถึงการปิดให้บริการศูนย์การค้าในกรุงเทพมหานคร และชลบุรี เป็นเวลา 1.5 เดือนในช่วงไตรมาส 3 ของปี การจำกัดจำนวนที่นั่งในร้านอาหารและการปิดให้บริการของธุรกิจบางประเภท และได้ดำเนินมาตรการเชิงรุกเพื่อบริหารจัดการทรัพย์สินของ CPNREIT ให้สามารถจัดหาประโยชน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยให้ความสำคัญด้านการรักษาความสะอาดและความปลอดภัยของลูกค้าและผู้มาใช้บริการภายในศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานอย่างเข้มงวด และยังคงพิจารณาให้ความช่วยเหลือร้านค้าที่ได้รับผลกระทบด้วยการให้ส่วนลดค่าเช่าหรือยกเว้นค่าเช่า อีกทั้งดำเนินนโยบายบริหารต้นทุนควบคุมค่าใช้จ่ายและจัดสรรทรัพยากรให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดเพื่อบรรเทาผลกระทบที่เกิดขึ้นต่อรายได้และความสามารถในการทำกำไรของ CPNREIT รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีความเพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ โดยกองทรัสต์ยังคงมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่าร้อยละ 90 และมีอัตราการต่อสัญญาเช่าพื้นที่เกินกว่าร้อยละ 90 ของพื้นที่เช่าที่ครบสัญญาเช่า

การเพิ่มศักยภาพในการจัดหาประโยชน์ของทรัพย์สิน

การปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินเป็นอีกปัจจัยสำคัญในการเพิ่มผลตอบแทนให้กับทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดยได้ทำการปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัล พระราม 2 ครั้งใหญ่ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2563 ถึงเดือนพฤศจิกายน 2564 ประกอบด้วย การปรับรูปแบบการใช้พื้นที่ศูนย์การค้าเป็น Destination Concepts และปรับ mall ambience ใหม่ทั้งศูนย์การค้า รวมถึงการปรับโฉมห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลให้เป็นการช้อปปิ้งแบบ seamless ปรับโฉมท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต เป็น Central Food Hall และนำเสนอ ซูเปอร์สปอร์ต ที่ใหญ่ที่สุดในย่านนั้น อีกทั้งรวมร้านอาหารอร่อยชื่อดังระดับโลก

ผลการดำเนินงานและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์

CPNRET มีรายได้ค่าเช่าและบริการรวมจำนวน 3,501.6 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 13.4 จากปีก่อนหน้า เนื่องจากกองทรัสต์ได้ให้การช่วยเหลือผู้เช่าพื้นที่ศูนย์กรค้าด้วยการให้ส่วนลดค่าเช่า และการยกเว้นรายได้ค่าเช่าจากโรงแรมฮิลตัน พัทยา ในระหว่างปีให้กับผู้เช่าช่วงโรงแรมเนื่องจากสถานการณ์การระบาดของ COVID-19 อย่างไรก็ดี ผู้จัดการกองทรัสต์ได้จ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยพิจารณาจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน การชำระหนี้เงินกู้ยืมในอนาคต รวมถึงการกันเงินสำรองต่าง ๆ และได้ประกาศจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทั้งสิ้น 0.6032 บาทต่อหน่วย จากผลการดำเนินงานปี 2564 แบ่งเป็นเงินประโยชน์ตอบแทนจำนวน 0.0552 บาทต่อหน่วย และการจ่ายในรูปแบบเงินลดทุนจำนวน 0.5480 บาท ต่อหน่วย

ณ สิ้นปี 2564 กองทรัสต์มีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมจำนวน 75,370.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.4 จากสิ้นปีก่อนหน้า เป็นผลจากการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม และมีเงินกู้ยืมและหุ้นกู้รวมจำนวน 22,561.5 ล้านบาท ส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยเท่ากับ 13.1691 บาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 จากสิ้นปีก่อนนอกจากนี้ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ยังคงอันดับความน่าเชื่อถือของ CPNREIT ที่ระดับ ‘AA’ แนวโน้ม ‘ลบ’ ซึ่งอันดับเครดิตสะท้อนถึงทรัพย์สินที่มีคุณภาพสูง ตลอดจนกระแสเงินสดที่สามารถคาดการณ์ได้จากรายได้ค่าเช่าและบริการที่กระทำภายใต้สัญญาและนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง

การพัฒนาด้านความยั่งยืน

จากการดำเนินงานของผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่ได้คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม สังคม และบรรษัทภิบาล (Environment, Social, Governance: ESG) ส่งผลให้ CPNREIT มีความโดดเด่นด้านความยั่งยืนจนเป็นที่ยอมรับ และได้รับผลประเมินด้านความยั่งยืนโดย S&P Global ซึ่งเป็นข้อมูลสำคัญที่ทำให้ผู้ลงทุนทั่วโลกใช้ในการวิเคราะห์และพิจารณาตัดสินใจลงทุน โดย CPNREIT ได้รับการจัดอันดับใน S&P Global Sustainability Yearbook 2022 ระดับ Member นอกจากนี้ CPNREIT ยังได้เข้าร่วมการประเมินและจัดอันดับด้านความยั่งยืนในระดับสากลของ Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) เป็นปีแรก

ผู้จัดการกองทรัสต์ขอขอบคุณผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกท่านที่ให้ความไว้วางใจและให้การสนับสนุนมาโดยตลอด และมีความตั้งใจที่จะบริหาร CPNREIT ให้เติบโตอย่างยั่งยืนและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ต่อไป ด้วยการดำเนินงานภายใต้นโยบายธรรมาภิบาลและการกำกับดูแลกิจการที่ดี