สารถึงผู้ถือหน่วยทรัสต์

นางอวยพร ฟูตระกูล
ประธานกรรมการ
บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด
ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ CPNREIT

เรียน ท่านผู้ถือหน่วยทรัสต์

ปี 2565 สถานการณ์การแพร่ระบาดของของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) คลี่คลายลง และภาครัฐทยอยผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดและผ่อนปรนมาตรการการเดินทางระหว่างประเทศของประเทศต่าง ๆ ส่งผลให้ภาคการท่องเที่ยวทั้งต่างชาติและภายในประเทศฟื้นตัวได้อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังมีความทั่วถึงมากขึ้น ส่งผลให้ภาคการค้าและภาคบริการฟื้นตัว การบริโภคและการลงทุนภาคเอกชนปรับดีขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ประกอบกับความขัดแย้งระหว่างรัสเซียและยูเครนส่งผลต่อเศรษฐกิจไทยจำกัด อย่างไรก็ดี ยังคงมีความเสี่ยงที่ต้องติดตาม ได้แก่ อัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนพลังงานที่เพิ่มขึ้น และค่าครองชีพที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจทั้งแง่รายได้ และต้นทุนค่าใช้จ่าย โดยเศรษฐกิจไทยปี 2565 ขยายตัวที่ร้อยละ 2.6 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าที่มีการขยายตัวที่ร้อยละ 1.5

การบริหารจัดการทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (“CPNREIT”) ผู้จัดการกองทรัสต์ได้ให้ความสำคัญกับการสร้างรายได้ การบริหารต้นทุนและควบคุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพ การรักษาสภาพคล่องและการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีความเพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ รวมถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามนโยบายการลงทุนของ CPNREIT และมุ่งเน้นสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างยั่งยืน โดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการทรัพย์สินที่กองทรัสต์ลงทุนอยู่ในปัจจุบัน ดังนี้

การบริหารจัดการทรัพย์สิน

ผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ได้ร่วมกันดูแลและพัฒนาศูนย์การค้าอย่างสม่ำเสมอเพื่อเพิ่มจำนวนผู้เข้าใช้บริการของศูนย์การค้าและเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติหลังจากประชาชนกลับมาใช้ชีวิตตามปกติจากการผ่อนคลายมาตรการป้องกันโควิด-19 การเปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยว และมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวจากภาครัฐ โดยได้มีการจัดกิจกรรมการตลาดและการส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่องและจัดแคมเปญส่งท้ายปีอย่างยิ่งใหญ่ ณ ศูนย์การค้า เพื่อเพิ่มจำนวนผู้เข้าใช้บริการและส่งเสริมยอดขายให้กับผู้เช่าและพันธมิตร ส่งผลให้การให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ร้านค้าลดลงอย่างมาก ประกอบกับมาตรการควบคุมต้นทุน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง เพื่อรักษาความสามารถในการทำกำไรให้ดีขึ้นอีกด้วย โดยกองทรัสต์ยังคงมีอัตราการเช่าพื้นที่ของศูนย์การค้าสูงกว่าร้อยละ 90 และมีอัตราการต่อสัญญาเช่าพื้นที่เกินกว่าร้อยละ 90 ของพื้นที่เช่าที่ครบสัญญาเช่า และอัตราการเข้าพักของโรงแรมฮิลตัน พัทยา ปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 85.0 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565

ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีขึ้นเช่นกัน แม้ว่าบางองค์กรจะยังใช้นโยบายให้พนักงานทำงานที่บ้าน (Work from home) อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนพนักงานที่กลับมาทำงานในอาคารสำนักงานเริ่มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสามารถจัดหาผู้เช่ารายใหม่ได้ โดยอัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานอยู่ในระดับร้อยละ 86 ปรับเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าเล็กน้อย

ผลการดำเนินงานและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์

ในปี 2565 CPNREIT มีรายได้รวม 4,886.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,359.5 ล้านบาทหรือร้อยละ 38.5 จากปีก่อนหน้า สะท้อนจากการฟื้นตัวของทรัพย์สินทุกประเภท ทั้งศูนย์การค้าที่มีการให้ส่วนลดค่าเช่าลดลง มีรายได้จากการจัดกิจกรรมในพื้นที่ส่วนกลางและรายได้ค่าเช่าตามส่วนแบ่งยอดขายเพิ่มขึ้น อาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจากการจัดหาผู้เช่ารายใหม่เพิ่ม และโรงแรมฮิลตัน พัทยา มีอัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นอย่างมากและอัตราค่าห้องพักในช่วงปลายปี 2565 กลับสู่ระดับเดียวกับช่วงก่อนโควิด-19 ขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.9 จากปีก่อนหน้า โดยมีสาเหตุหลักมาจากการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าสำหรับโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 (ช่วงต่ออายุ) ตามมาตรฐานการรายงานทางการเงินของไทย ฉบับที่ 16 เรื่องสัญญาเช่า (“TFRS 16) ซึ่งเป็นรายการที่มิใช่เงินสด ค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นตามต้นทุนพลังงานและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่มีส่วนลดร้อยละ 90 เหมือนปีก่อนหน้า และดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นตามภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น นอกจากนี้ กองทรัสต์ได้บันทึกกำไรจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจากโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 ส่งผลให้กองทรัสต์มีกำไรสุทธิจำนวน 2,111.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 143.8 จากปีก่อนหน้า

จากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นดังกล่าว ผู้จัดการกองทรัสต์ได้พิจารณาจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกไตรมาส รวมจำนวนทั้งสิ้น 1.1369 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 88.5 จากปีก่อนหน้า แบ่งเป็น การจ่ายประโยชน์ตอบแทนจำนวนรวม 0.8221 บาทต่อหน่วยทรัสต์ และจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในรูปของการลดทุนเป็นเงินรวมจำนวน 0.3148 บาทต่อหน่วย

ณ สิ้นปี 2565 กองทรัสต์มีสินทรัพย์รวมจำนวน 80,316.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 จากสิ้นปีก่อนหน้า และมีเงินกู้ยืมและหุ้นกู้รวมจำนวน 23,001.4 ล้านบาท ส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยเท่ากับ 12.9582 บาท ลดลงจาก 13.1691 บาทต่อหน่วย ณ สิ้นปี 2564 โดยมีอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อสินทรัพย์รวมเท่ากับร้อยละ 28.6

CPNREIT ยังคงได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือโดยบริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ที่ระดับ ‘AA’ แนวโน้ม ‘ลบ’ ซึ่งอันดับเครดิตสะท้อนถึงทรัพย์สินที่มีคุณภาพสูง ตลอดจนกระแสเงินสดที่สามารถคาดการณ์ได้จากรายได้ค่าเช่าและบริการที่กระทำภายใต้สัญญาและนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง

การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม

ในปี 2565 ผู้จัดการกองทรัสต์ยังไม่ได้ดำเนินการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมส่วนที่เหลือ ได้แก่ โครงการเซ็นทรัล สุราษฏร์ธานี และเซ็นทรัล อุบล ให้ครบตามมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ ครั้งที่ 1/2562 ซึ่งผู้จัดการกองทรัสต์ยังคงดำเนินตามนโยบายการลงทุนในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ที่จะสร้างการเติบโตของฐานรายได้และผลตอบแทนแก่กองทรัสต์ด้วยการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่อง โดยพิจารณาเลือกลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพและมีผลประกอบการแข็งแกร่ง อยู่ในทำลที่ตั้งที่มีศักยภาพ โดยหาโอกาสการลงทุนในจังหวะและราคาที่เหมาะสม ด้วยแหล่งเงินทุนที่เหมาะสม เพื่อสามารถสร้างผลตอบแทนให้กับกองทรัสต์และผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้อย่างสม่ำเสมอในระยะยาว

การเพิ่มศักยภาพในการจัดหาประโยชน์ของทรัพย์สิน

การปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินเป็นอีกปัจจัยสำคัญในการเพิ่มผลตอบแทนให้กับทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดยในปี 2565 ผู้จัดการกองทรัสต์ได้อนุมัติแผนการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัล พัทยา เพื่อให้มีความทันสมัยและเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน โดยพัฒนาและปรับปรุง Merchandising Mix และเพิ่ม New Special Zone ต่างๆ เพื่ออำนวยความสะดวกและรองรับจำนวนผู้มาใช้บริการที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้น ด้วยงบลงทุนจำนวน 181.4 ล้านบาท และคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 3 ปี 2566

การพัฒนาด้านความยั่งยืน

จากการดำเนินงานของผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่ได้คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม สังคม และบรรษัทภิบาล (Environment, Social, Governance: ESG) ส่งผลให้ CPNREIT มีความโดดเด่นด้านความยั่งยืนจนเป็นที่ยอมรับ และได้รับผลประเมินด้านความยั่งยืนโดย S&P Global ซึ่งเป็นข้อมูลสำคัญที่ทำให้ผู้ลงทุนทั่วโลกใช้ในการวิเคราะห์และพิจารณาตัดสินใจลงทุน โดย CPNREIT ได้รับการจัดอันดับใน S&P Global Sustainability Yearbook 2023 ระดับ Member เป็นปีที่สองอีกทั้ง ได้เข้าร่วมการประเมินและจัดอันดับด้านความยั่งยืนในระดับสากลของ Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) เป็นปีที่สอง

ผู้จัดการกองทรัสต์ขอขอบคุณผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกท่านที่ให้ความไว้วางใจและให้การสนับสนุนมาโดยตลอด และมีความตั้งใจที่จะบริหาร CPNREIT ให้เติบโตอย่างยั่งยืนและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ต่อไป ด้วยการดำเนินงานภายใต้นโยบายธรรมาภิบาลและการกำกับดูแลกิจการที่ดี