19 August 2005

- สรุปข้อสนเทศ - โครงการกองทุนรวมของ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทลโกรท (CPNRF) สำนักงานของบริษัทจัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนทหารไทย จำกัด วันที่เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน เมื่อวันที่ 23 เดือน สิงหาคม พ.ศ.2548 (เริ่มทำการซื้อขายวันที่ 23 เดือน สิงหาคม พ.ศ.2548) ประเภทหลักทรัพย์จดทะเบียน หน่วยลงทุน 1,091,500,000 หน่วย มูลค่าที่ตรา ไว้หน่วยละ 10 บาท รวม 10,915,000,000 บาท ประวัติความเป็นมาโดยสรุป กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุเฉพาะเจาะจงโดยกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อ หรือเช่าไว้เป็นการแน่นอนแล้ว ในโครงการ โดยกองทุนได้รับอนุมัติการจัดตั้งและจัดการจากสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ตามหนังสือเลขที่ น. 618/2548 เรื่องการขออนุมัติจัดตั้งและจัดการกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ลงวันที่ 7 กรกฎาคม 2548 และ ตามหนังสือเลขที่ น. 697/2548 เรื่องการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ครั้งที่ 1 ลงวันที่ 27 กรกฎาคม 2548และ ตามหนังสือเลขที่ น. 708/2548 เรื่องการแก้ไขเพิ่มเติมโครงการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ครั้งที่ 2 ลงวันที่ 28 กรกฎาคม 2548 บริษัทจัดการได้เปิดการขายหน่วยลงทุนให้แก่นักลงทุน ณ ราคาเสนอขาย หน่วยลงทุน 10 บาทระหว่างวันที่ 1-9 สิงหาคม 2548 และได้รับการจดทะเบียนเป็น กองทรัพย์สินเป็นกองทุนรวมจากสำนักงาน ก.ล.ต. เมื่อวันที่ 11 สิงหาคม 2548 ลักษณะโครงการ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน และเป็นกองทุนรวม ที่ระบุเฉพาะเจาะจงโดยมีการกำหนดอสังหาริมทรัพย์ ที่จะซื้อหรือเช่าไว้เป็นการ แน่นอนแล้วในโครงการ อายุโครงการ ไม่กำหนดอายุโครงการ วัตถุประสงค์และนโยบายการลงทุน เพื่อระดมเงินทุนจากนักลงทุนทั่วไป ทั้งที่เป็นบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลทั้ง ในและต่างประเทศ ซึ่งกองทุนรวมจะนำเงินที่ได้จากการระดมเงินทุนไปซื้อ เช่า และ/ หรือเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ โดยกองทุนรวมจะรับโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือสิทธิการ เช่า และ/หรือสิทธิการเช่าช่วง อสังหาริมทรัพย์ และจัดหาผลประโยชน์จาก อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว โดยการให้เช่า ให้เช่าช่วง โอน และ/หรือจำหน่าย อสังหา ริมทรัพย์ต่างๆ ที่กองทุนรวมได้ลงทุนหรือมีไว้ ตลอดจนทำการปรับปรุง เปลี่ยนแปลง รวมถึงการดำเนินการก่อสร้างและ/หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยรับโอนใบอนุญาต ก่อสร้าง และ/หรือดำเนินการขอใบอนุญาตอื่นๆ และ/หรือดำเนินการอื่นใดที่เกี่ยวข้อง และจำเป็นเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ และเพื่อมุ่งก่อให้เกิดรายได้และ ผลตอบแทนแก่กองทุนรวมและผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม รวมถึงการลงทุนใน ทรัพย์สินอื่นและ/หรือหลักทรัพย์อื่นและ/หรือการหาดอกผลอื่นโดยวิธีอื่นใดตามกฎหมาย หลักทรัพย์และ/หรือกฎหมายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกำหนด นโยบายการลงทุน การลงทุนครั้งแรก บริษัทจัดการจะทำการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นอาคารศูนย์ การค้า จำนวน 2 โครงการ คือ โครงการศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และ โครงการศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา พระราม 3 ดังมีรายละเอียดดังต่อไปนี้ โครงการศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 1. ข้อมูลทั่วไปของโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ตั้งอยู่บนถนนเศรษฐกิจเส้นใหม่ คือ ถนนพระรามที่ 2 ถนนหลักที่มุ่งสู่ภาคใต้เป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ทางทิศตะวันตกและ ทิศใต้ของกรุงเทพฯ เพรียบพร้อมด้วยการคมนาคมและสาธารณูปโภคที่ถูกจัดวางอย่างเป็น ระบบ และจะอยู่ใกล้บริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าตามแผนการศึกษาการขยายโครงข่ายระบบขนส่ง มวลชนระบบรางในกรุงเทพมหานคร* เป็นคอมเพล็กซ์ครบวงจรขนาดใหญ่ ประกอบด้วยร้านค้า ปลีกกว่า 400 ร้าน * ที่มา: เวบไซต์ ของสำนักนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร 1.1. ที่ตั้งโครงการ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ตั้งอยู่เลขที่ 128 หมู่ 6 ถนนพระรามที่ 2 แขวงแสมดำ เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ถนนพระรามที่ 2 เป็นถนน สายหลักเชื่อมไปสู่ภาคใต้ของประเทศไทย พื้นที่ดังกล่าวอยู่ในย่านพักอาศัย และโรงงาน อุตสาหกรรมจำนวนมาก 1.2. ลักษณะอาคาร ระบบวิศวกรรม และระบบสาธารณูปโภค โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ประกอบไปด้วยอาคารสูง 5 ชั้น พร้อมชั้นใต้ดิน และอาคารจอดรถ 2 อาคาร ตั้งอยู่บนที่ดินประมาณ 96 ไร่ พื้นที่ ใช้สอยของศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ประกอบด้วย พื้นที่บริเวณศูนย์การค้า พื้นที่ส่วนกลาง ถนนบริเวณโดยรอบศูนย์ สวนพักผ่อน ปัจจุบันดำเนินการบริหาร ศูนย์การค้าโดย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 จำกัด โดยสร้างเสร็จและเปิดดำเนินการ เมื่อเดือน ธันวาคม 2545 ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 มีพื้นที่ใช้สอย ทั้งสิ้น 272,185 ตารางเมตร มีรายละเอียดดังนี้ รายละเอียด พื้นที่ (ตารางเมตร) 1 พื้นที่ศูนย์การค้า แบ่งเป็น - พื้นที่ให้เช่า 98,519 - พื้นที่ส่วนกลาง 39,119 - พื้นที่ส่วนให้บริการ 20,668 2 อาคารจอดรถ อาคาร 1 107,845 ที่จอดรถภายนอกอาคาร 6,034 (จอดรถยนต์ได้ 3,119 คัน) รวมพื้นที่ใช้สอย 272,185 ระบบสาธารณูปโภค ระบบสาธารณูปโภค ประกอบด้วย ลิฟท์จำนวน 20 ชุด โดยแบ่งเป็นลิฟท์สำหรับ โดยสาร 12 ชุด และลิฟท์สำหรับขนของ 8 ชุด บันไดเลื่อน 40 ชุด พร้อมระบบป้องกัน อัคคีภัยและระบบสปริงเกอร์ในอาคาร 1.3. รูปแบบการบริหารงาน ปัจจุบันบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) ถือหุ้นร้อยละ 99.99 เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และเป็นผู้บริหารศูนย์การค้า ดูแลธุรกิจศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้า และการให้ บริการระบบสาธารณูปโภคและบริการทั่วไป ได้แก่ บริการรักษาความปลอดภัย และบริการรักษาความสะอาดภายในศูนย์การค้า โดยบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 จำกัด มีบุคลากร ณ ธันวาคม 2547 จำนวน 152 คน 1.4. ลักษณะของร้านค้าผู้เช่า (Tenant Profile) ลักษณะของร้านค้าผู้เช่าแบ่งตามประเภทของผู้เช่าในศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ประกอบด้วย 1. ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenants) คือ ร้านค้าที่มีขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตร ขึ้นไป ได้แก่ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล โฮมเวิร์ค (ร้านจำหน่าย อุปกรณ์ก่อสร้างและตกแต่ง) โรงภาพยนตร์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ ท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต เมเจอร์โบว์ล และออฟฟิศ ดีโป เป็นต้น 2. ผู้เช่ารายย่อย (Retail Tenants) คือ ร้านค้าที่มีขนาดพื้นที่ต่ำกว่า 1,000 ตารางเมตร ได้แก่ ร้านจำหน่ายสินค้าและบริการต่างๆ ร้านค้าในพื้นที่ศูนย์ กลางแฟชั่นวัยรุ่น (XY Arena) ร้านค้าในศูนย์รวมสินค้าและอุปกรณ์มือถือ (E-Center) ร้านค้าในศูนย์รวมสินค้าแฟชั่นทันสมัย (Z4O) Kiosk Cart ร้านอาหารและเครื่องดื่ม ต่างๆ ธนาคารพาณิชย์ และตู้เกมหยอดเหรียญ เป็นต้น 3. พื้นที่เอนกประสงค์ (Multipurpose Hall) ได้แก่ พื้นที่ที่ให้เช่า สำหรับการจัดคอนเสิร์ต และถ่ายทำรายการ (Production House) เป็นต้น 4. พื้นที่ส่งเสริมการขาย (Promotion Area) คือ พื้นที่ส่วนกลาง (Common Area) ที่ให้เช่าสำหรับจัดงานแสดงสินค้า นิทรรศการ และจัดกิจกรรมต่างๆ เช่น การ จัดงานแสดงรถยนต์ เป็นต้น โดยพื้นที่ในส่วนนี้เป็นส่วนเพิ่มเติมจากพื้นที่ให้เช่า (Leasable Area) ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 มีอัตรา การเช่าพื้นที่เฉลี่ยร้อยละ 99.5 ของพื้นที่ให้เช่าที่ไม่รวมพื้นที่ส่งเสริมการขาย มีจำนวนผู้เช่าทั้งหมด 420 ราย แบ่งเป็นผู้เช่าหลักประมาณร้อยละ 50 ของพื้นที่ ให้เช่า* ผู้เช่ารายย่อยและพื้นอเนกประสงค์ประมาณ ประมาณ ร้อยละ 46 และ ร้อยละ 3 ของพื้นที่ให้เช่า* ตามลำดับ ผู้เช่าหลักของศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ประกอบด้วย ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล โฮมเวิร์ค โรงภาพยนตร์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต และ เมเจอร์ โบว์ล เป็นต้น หมายเหตุ: ไม่นับรวมพื้นที่ Shophouse และ Central Park 1.5. สถานภาพและอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) 3 ปี ย้อนหลังของ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 2545 2546 2547 รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ (ล้านบาท) 52.27 684.28 727.34 จำนวนผู้เช่าทั้งหมด ณ 31 ธันวาคม(ก) (ห้อง) 417 420 420 พื้นที่เช่าทั้งหมด ณ 31 ธันวาคม 98,117 98,117 98,519 อัตราการเช่า (Occupancy Rate) ณ 31 ธันวาคม 97.4% 97.4% 99.5% ค่าเช่าเฉลี่ย(ข) (บาท/ตารางเมตร) 789 814 825 จำนวนผู้เช่าที่หมดอายุสัญญาในแต่ละปี(ค) - - - พื้นที่ที่หมดอายุสัญญาในแต่ละปี(ค) (ตารางเมตร) - - - หมายเหตุ: (ก) ไม่รวมผู้เช่าในพื้นที่ Shophouse, Central Park, ผู้เช่าชั่วคราว, Kiosk, Cart, Z4O, ศูนย์อาหาร, พื้นที่อเนกประสงค์, พื้นที่ ส่งเสริมการขาย, Canteen, ATM และตู้หยอดเหรียญ (ข) เป็นอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของผู้เช่ารายย่อยทุกประเภท ยกเว้น Cart, Kiosk และผู้เช่าสัญญาเช่าระยะยาว (ค) ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 เริ่มเปิดดำเนินการใน เดือนธันวาคม 2545 จึงไม่มีผู้เช่าที่มีระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป ที่หมดอายุสัญญาในปี 2546 และปี 2547 2. รายละเอียดของโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ที่กองทุนรวม จะเช่ากองทุนรวมจะลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และสิทธิการเช่าอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 บางส่วนพร้อมอาคารจอดรถ ("ศูนย์การค้า เซ็นทรัล พระราม 2") รวมทั้งงานระบบ สาธารณูปโภค ระบบบำบัดน้ำเสียและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับ ศูนย์การค้า เซ็นทรัล พระราม 2 เป็นระยะเวลา 20 ปี (สัญญาสิ้นสุด 15 สิงหาคม พ.ศ. 2568) จากบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 จำกัด โดยมีรายละเอียด ดังนี้ 2.1 สิทธิการเช่าช่วงที่ดินจำนวนประมาณ 53 ไร่ โดยมีรายละเอียดที่ดินที่ กองทุนรวมจะเช่าช่วง ดังนี้ โฉนด เลขที่ดิน หน้า ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่ เลขที่ สำรวจ (ไร่-งาน-ตารางวา) 4313 122 923 แสมดำ (บางบอน) บางขุนเทียน กรุงเทพฯ 16-3-90.5 4314 78 920 แสมดำ (บางบอน) บางขุนเทียน กรุงเทพฯ 27-1-24.5 85312 53 37871 แสมดำ (บางบอน) บางขุนเทียน กรุงเทพฯ 3-0-47.2 49534 125 20872 แสมดำ (บางบอน) บางขุนเทียน กรุงเทพฯ 6-0-76.2 2.2 สิทธิการเช่าอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พระราม 2 บางส่วนซึ่งเป็น อาคาร 5 ชั้นและชั้นใต้ดิน 1 ชั้น เลขที่ 128 หมู่ที่ 6 แขวงแสมดำ (บางบอน) เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร พร้อมอาคารจอดรถ ซึ่งปัจจุบันใช้ประโยชน์เป็น อาคารศูนย์การค้า พื้นที่จอดรถ และพื้นที่บริการ คิดเป็นพื้นที่ที่ให้เช่าแก่ กองทุนรวม ประมาณ 251,182 ตารางเมตร รวมถึงงานระบบสาธารณูปโภค ระบบบำบัดน้ำเสีย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ติดตั้งและใช้งานภายในอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พระราม 2 ดังกล่าว โดยสิทธิการเช่าเฉพาะในส่วนของอาคารและพื้นที่จอดรถยนต์เนื้อที่ประมาณ 98,800 ตารางเมตรนั้น จะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2549 อย่างไรก็ตาม ในระหว่างระยะเวลาตั้งแต่วันที่กองทุนรวมลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2548 ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นผู้ดำเนินการให้กองทุนรวมได้สิทธิการใช้พื้นที่จอดรถยนต์ เพื่อให้กองทุนรวม สามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่จอดรถยนต์ดังกล่าวเพื่ออำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าของ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ได้ ทั้งนี้ การลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พระราม 2 ดังกล่าวข้างต้นนั้นไม่รวมถึง ก) สิทธิการเช่าพื้นที่บางส่วนภายในอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พระราม 2 ซึ่งบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 จำกัดได้ให้เช่าแก่ผู้เช่ารายย่อยที่ได้มีการ ชำระค่าตอบแทนสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง) ในลักษณะของสัญญาเช่าระยะยาว เป็นพื้นที่ ประมาณ 5,937 ตารางเมตร คิดเป็นประมาณร้อยละ 4.32 ของพื้นที่ที่ปล่อยเช่าได้ *ศูนย์การค้า หมายเหตุ: *พื้นที่ที่ปล่อยเช่าได้ หมายถึงพื้นที่ให้เช่า (Leasable Area) รวมกับ พื้นที่ส่วนกลาง (Common Area) ข) พื้นที่จอดรถบริเวณชั้น G ของอาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัล พระราม 2 (Parking Star) ซึ่งมีเนื้อที่ประมาณ 15,066 ตารางเมตร ลักษณะของร้านค้าผู้เช่าแบ่งตามประเภทของผู้เช่า เฉพาะส่วนที่กองทุนรวม จะลงทุนในสิทธิการเช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 ซึ่งประกอบด้วยผู้เช่า ตามรายละเอียดข้อ 1.4 (ลักษณะของร้านค้าผู้เช่าในศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2) ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 เฉพาะ ส่วนที่กองทุนรวมจะเช่ามีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยร้อยละ 99.5 โดยมีรายละเอียดของ ผู้เช่าพื้นที่ ดังนี้ แบ่งเป็นผู้เช่าหลักประมาณร้อยละ 53 ของพื้นที่ให้เช่า* ผู้เช่ารายย่อยและพื้นอเนกประสงค์ประมาณ ประมาณ ร้อยละ 42 และ ร้อยละ 3 ของพื้นที่ให้เช่า* ตามลำดับ ผู้เช่าหลักของศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 เฉพาะส่วนที่กองทุนรวมจะเช่า ประกอบด้วย ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล โฮมเวิร์ค โรงภาพยนตร์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต และ เมเจอร์ โบว์ล เป็นต้น หมายเหตุ: ไม่นับรวมพื้นที่ Shophouse และ Central Park โครงการศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 1. ข้อมูลทั่วไปของศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา - รัชดา พระราม 3 โครงการตั้งอยู่บนทำเลที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งบนถนนสาธุประดิษฐ์ ซึ่งเป็น พื้นที่ต่อเนื่องกับเขตธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ (สาทร สีลม) และเป็นที่ตั้งของเขต ชุมชนที่พักอาศัย และจะอยู่ใกล้บริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าตามแผนการศึกษาการขยาย โครงข่ายระบบขนส่งมวลชนระบบรางในกรุงเทพมหานคร * * ที่มา : เวปไซต์ ของสำนักนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) 1.1. ที่ตั้งโครงการ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ตั้งอยู่เลขที่ 79 ถนนสาธุประดิษฐ์ แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร ซึ่งอยู่ใกล้ย่าน ธุรกิจใจกลางเมือง การคมนาคมสะดวก 1.2. ลักษณะอาคาร ระบบวิศวกรรม และระบบสาธารณูปโภค ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 เป็นอาคารสูง 8 ชั้น พร้อมชั้นใต้ดินจำนวน 3 ชั้น และอาคารจอดรถ ตั้งอยู่บนที่ดินประมาณ 12 ไร่ ตัวอาคารประกอบด้วย พื้นที่บริเวณศูนย์การค้า (ไม่รวมถึงอาคารส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ ของบริษัท สรรพสินค้ารัชดานนทรีย์ จำกัด ซึ่งเป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล) พื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่จอดรถ ถนนบริเวณโดยรอบศูนย์ โดยมีบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จำกัด เป็นผู้ดำเนินการบริหารศูนย์การค้า ซึ่งสร้างเสร็จและเปิดดำเนินการ เมื่อเดือน ตุลาคม 2540 ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 มีพื้นที่ใช้สอย ทั้งสิ้น 187,958 ตารางเมตร ปรากฏรายละเอียดดังนี้ รายละเอียด พื้นที่ (ตารางเมตร) 1 พื้นที่ศูนย์การค้า แบ่งเป็น - พื้นที่ให้เช่า 56,620 - พื้นที่ส่วนกลาง 27,563 - พื้นที่ส่วนให้บริการ 13,589 2 อาคารจอดรถ (จอดรถยนต์ได้ 2,336 คัน) 90,186 รวมพื้นที่ใช้สอย 187,958 ระบบสาธารณูปโภค ระบบสาธารณูปโภค ประกอบด้วย ลิฟท์จำนวน 9 ชุด โดยเป็นลิฟท์สำหรับโดยสาร 7 ชุด และลิฟท์สำหรับขนของ 2 ชุด บันไดเลื่อน 42 ชุด พร้อมระบบป้องกันอัคคีภัยและ ระบบสปริงเกอร์ในตัวอาคาร 1.3. รูปแบบการบริหารงาน โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 (ไม่รวมห้างสรรพ สินค้าเซ็นทรัล) มีการบริหารและจัดการโดยบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ถือหุ้นอยู่ร้อยละ 60.53 ของจำนวนหุ้นทั้งหมดของบริษัท นอกจากนี้ยังมีบริษัท เซ็นทรัลเรียลตี้ เซอร์วิส พระราม 3 จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เป็น เจ้าของและให้บริการงานระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ติดตั้งและใช้ งานภายในโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 รวมทั้งเป็นผู้ดูแลธุรกิจ ศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้า ณ วันที่ 31 พฤษภาคม 2548 โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ถือกรรมสิทธิ์โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ธุรกิจไทย 1 ซึ่งเป็นกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งโดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนกรุงไทย จำกัด โดยมีบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทในเครือ เป็นผู้ถือหน่วยลงทุนคิดเป็นประมาณ ร้อยละ 20.18 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดและมีบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จำกัด เป็นผู้เช่าเพื่อดำเนินการจัดหาผลประโยชน์โดยการให้เช่าพื้นที่ ศูนย์การค้าแก่ผู้เช่ารายย่อย 1.4. ลักษณะของร้านค้าผู้เช่า ร้านค้าผู้เช่าของศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ประกอบด้วย 1. ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenants) คือ ร้านค้าที่มีขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตร ขึ้นไป ได้แก่ โรงภาพยนตร์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ เมเจอร์โบว์ล ฟิตเนส เฟิรส์ท อินเด็กซ์ เฟอร์นิเจอร์ และไอที ซิตี้ เป็นต้น 2. ผู้เช่ารายย่อย (Retail Tenants) คือ ร้านค้าที่มีขนาดพื้นที่ต่ำกว่า 1,000 ตารางเมตร ได้แก่ ร้านจำหน่ายสินค้าและบริการต่างๆ ร้านค้าในพื้นที่ศูนย์ กลางแฟชั่นวัยรุ่น (XY Arena) ร้านค้าในแหล่งรวมความรู้และการศึกษาด้านต่างๆ (Education Zone) ร้านค้าในศูนย์รวมสินค้าและอุปกรณ์มือถือ (E-Center) Cart ธนาคารพาณิชย์ ร้านอาหารและเครื่องดื่มต่างๆ ร้านจำหน่ายอาหารซื้อกลับบ้าน (Take Home) และตู้เกมหยอดเหรียญ เป็นต้น 3. พื้นที่ส่งเสริมการขาย (Promotion Area) คือ พื้นที่ส่วนกลาง (Common Area) ที่ให้เช่าสำหรับจัดงานแสดงสินค้า นิทรรศการ และจัดกิจกรรม ต่างๆ เช่น การจัดงานแสดงรถยนต์ เป็นต้น โดยพื้นที่ในส่วนนี้เป็นส่วนเพิ่มเติม จากพื้นที่ให้เช่า (Leasable Area)ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยร้อยละ 97.8 มีจำนวนผู้เช่า ทั้งหมด 422 ราย โดยมีรายละเอียดของผู้เช่าพื้นที่โดยรวม แบ่งเป็นผู้เช่าหลัก ประมาณร้อยละ 24 ของพื้นที่ให้เช่า ผู้เช่ารายย่อยและพื้นอเนกประสงค์ประมาณ ประมาณ ร้อยละ 73 และ ร้อยละ 2 ของพื้นที่ให้เช่า ตามลำดับ ผู้เช่าหลักของ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 3 ประกอบด้วย โรงภาพยนตร์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ เมเจอร์ โบว์ล ฟิตเนส เฟิรส์ท และ อินเด็กซ์ เฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น 1.5. สถานภาพและอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) 3 ปี ย้อนหลังของ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 2545 2546 2547 รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ (ล้านบาท) 557.56 578.94 622.30 จำนวนผู้เช่าทั้งหมด ณ 31 ธันวาคม(ก) (ห้อง) 422 428 422 พื้นที่เช่าทั้งหมด ณ 31 ธันวาคม 54,971 56,186 56,619 อัตราการเช่า (Occupancy Rate) ณ 31 ธันวาคม 92.4% 96.7% 97.8% ค่าเช่าเฉลี่ย(ข) (บาท/ตารางเมตร) 868 857(ค) 865 จำนวนผู้เช่าที่หมดอายุสัญญาในแต่ละปี(ง) (ห้อง) 90 161 141 พื้นที่ที่หมดอายุสัญญาในแต่ละปี(จ) (ตารางเมตร) 4,115 12,284 7,743 หมายเหตุ: (ก), (ง) และ (จ) ไม่รวมผู้เช่าชั่วคราว, ศูนย์อาหาร, Kiosk, Cart, พื้นที่ส่งเสริมการขาย, ATM และตู้หยอดเหรียญ (ข) เป็นอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของผู้เช่ารายย่อยทุกประเภท ยกเว้น Cart, Kiosk และผู้เช่าสัญญาเช่าระยะยาว (ค) อัตราค่าเช่าเฉลี่ยลดลงเนื่องจากมีการขยายพื้นที่ให้เช่าใน ส่วนใหม่ของศูนย์การค้า เช่น พื้นที่ชั้นสูงๆ ซึ่งมีค่าเช่าเฉลี่ยต่ำ กว่าพื้นทีชั้นต่ำกว่า 2. รายละเอียดของโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ที่ กองทุนรวมจะเช่า กองทุนรวมจะลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 และพื้นที่จอดรถภายในอาคาร จากบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จำกัด เป็นระยะเวลา 30 ปี นับจากวันที่จดทะเบียนกองทุนรวม โดยกองทุนรวมมีสิทธิ ที่จะต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 2 คราวๆ ละ 30 ปี โดยกองทุนรวมจะชำระค่าเช่าและ เงินมัดจำตามเงื่อนไขแห่งสัญญาเช่าครั้งเดียวเต็มจำนวน นอกจากนี้กองทุนรวมจะ ซื้อและ/หรือรับโอนกรรมสิทธิ์ในงานระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 จากบริษัท เซ็นทรัล เรียลตี้ เซอร์วิส พระราม 3 จำกัด โดยมีรายละเอียด ดังนี้ 2.1 รายละเอียดของที่ดินจำนวนประมาณ 12 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคาร ศูนย์การค้า เซ็นทรัล พระราม 3 โดยมีรายละเอียดที่ดินที่กองทุนรวมจะเช่า ดังนี้ โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่ เลขที่ (ไร่-งาน-ตารางวา) 53132 379 8534 ช่องนนทรี ยานนาวา กรุงเทพฯ 12-0-83.4 53133 380 8534 ช่องนนทรี ยานนาวา กรุงเทพฯ 0-1-61.2 หมายเหตุ 1. อาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ที่กองทุนรวมจะ เช่านี้ไม่รวมถึงอาคารส่วนที่เป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท สรรพสินค้ารัชดานนทรีย์ จำกัด เลขที่ 79/3 ถนนสาธุประดิษฐ์ แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร และพื้นที่ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท สรรพ สินค้ารัชดานนทรีย์ จำกัด ซึ่งได้ให้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จำกัด เช่าแล้ว 2. กองทุนรวมตกลงให้สิทธิ์แก่บริษัท สรรพสินค้ารัชดานนทรีย์ จำกัด ในการใช้ทางผ่านเข้าออก ที่จอดรถ รวมทั้งใช้ประโยชน์ในที่จอด รถยนต์ร่วมกันกับกองทุนรวม 2.2 รายละเอียดของอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 สิทธิการเช่าอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 บางส่วน ซึ่งเป็นอาคาร 8 ชั้น และชั้นใต้ดิน 3 ชั้น เลขที่ 79, 79/1-79/2, 79/4? 79/333 ถนน สาธุประดิษฐ์ แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร ซึ่งปัจจุบันใช้ประโยชน์ เป็นอาคารศูนย์การค้า พื้นที่จอดรถ และพื้นที่บริการ คิดเป็นพื้นที่ที่ให้เช่าแก่ กองทุนรวม ประมาณ 169,700 ตารางเมตร ทั้งนี้ การลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ดังกล่าวข้างต้นนั้นไม่รวมถึงสิทธิการเช่าพื้นที่บางส่วนภายใน อาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จำกัดได้ให้เช่าแก่ผู้เช่าผู้เช่ารายย่อยที่ได้มีการชำระค่าตอบแทนสิทธิการ เช่า (ค่าเซ้ง) ในลักษณะของสัญญาเช่าระยะยาว และพื้นที่ที่บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จำกัดเช่าจากห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล คิดเป็นพื้นที่ประมาณ 18,217 ตารางเมตร คิดเป็นประมาณร้อยละ 21.65 ของพื้นที่ปล่อยเช่าได้*ศูนย์การค้า หมายเหตุ: *พื้นที่ที่ปล่อยเช่าได้ หมายถึงพื้นที่ให้เช่า (Leasable Area) รวมกับ พื้นที่ส่วนกลาง (Common Area) 2.3 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (โดยการซื้อและ/หรือรับโอน) ซึ่งเป็นงานระบบ สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ของอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ได้แก่ ระบบไฟฟ้า ระบบสาธารณูปโภค ระบบโทรศัพท์ ลิฟต์ บันไดเลื่อน ระบบปรับอากาศ และระบบงานวิศวกรรม ที่ติดตั้งและใช้งานภายในอาคารศูนย์การค้า เซ็นทรัล พระราม 3 จากบริษัท เซ็นทรัล เรียลตี้ เซอร์วิส พระราม 3 จำกัด ลักษณะของร้านค้าผู้เช่าแบ่งตามประเภทของผู้เช่า เฉพาะส่วนที่กองทุนรวมจะ ลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ประกอบด้วย ผู้เช่าตามรายละเอียดข้อ 1.4 (ลักษณะของร้านค้าผู้เช่าในศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3) ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 อสังหาริมทรัพย์เฉพาะส่วนที่กองทุนรวมจะลงทุน ในสิทธิการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 มีอัตราการเช่า พื้นที่เฉลี่ยร้อยละ 96.8 โดยมีรายละเอียดของผู้เช่าพื้นที่โดยรวม แบ่งเป็นผู้เช่าหลัก ประมาณร้อยละ 27 ของพื้นที่ให้เช่า ผู้เช่ารายย่อยและพื้นอเนกประสงค์ประมาณ ร้อยละ 69 และ ร้อยละ 3 ของพื้นที่ให้เช่าตามลำดับ ผู้เช่าหลักของศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา พระราม 3 เฉพาะส่วนที่กองทุนรวมจะลงทุนประกอบด้วย โรงภาพยนตร์ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ ฟิตเนส เฟิรส์ท และ อินเด็กซ์ เฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น ทั้งนี้ การลงทุนในสิทธิการเช่า สิทธิการเช่าช่วง และ/หรือกรรมสิทธิ์ในศูนย์การค้า (ยังมีต่อ)